遠赴海外招聘 金地轉型“房地產+金融”

    美國時間4月19日，在美國西北大學的凱洛格商學院大講堂里，200余學生正在聆聽一位中國房地產老板的富有激情的招聘演講，考慮是否將簡歷投給這個東方國度的“最賺錢的行業”。

    張華綱，金地集團有限公司（以下簡稱“金地”，600383）總裁，正是演講臺上的主角。

    自4月9日登機赴美起，他帶領著招聘團隊，馬不停蹄地在美國斯坦福大學、哥倫比亞大學、哈佛大學、麻省理工大學、芝加哥大學、西北大學6所知名高校商學院進行專場招聘，尋找可以支撐金地未來金融戰略的高端人才。

    符合他心意的高端金融人才，一定要會從事房地產金融分析、投資分析、房地產基金管理。而這一切需求都源于張華綱為金地建立的新戰略——與瑞士銀行 （以下簡稱 “瑞銀”）合資成立的房地產基金投資公司（即離岸公司）——做人才儲備。

    轉型

    “房地產金融將成為金地新的戰略方向，新的利潤增長點。”張華綱這樣宣稱。

    繼年初宣布與瑞銀合作以來，他已為投資基金公司的籌備投入大量人力物力。此次遠赴重洋，網絡人才，也是這一“新的利潤增長點”奠基工程之一。

    在眾多地產公司 “瘋狂找錢”的近況下，張華綱否認金地“缺錢”。金地今年一季度財報也顯示，資金余額達到了62億，截至目前已獲取土地需要在未來支付的地價總額30億左右。另外，金地手中還有低利率的8億元銀行貸款。

    出資與瑞銀成立基金公司，在張華綱看來，能夠把公司價值最大化，而不是在信貸緊縮下，去尋求資金支持。他認為此舉能借助美國的金融優勢與成熟的房地產開發成果，融合中國地產與金融。

    早在2004年，金地就已經開始探索地產與金融結合發展的相關模式，與國際、國內著名投資銀行、私募基金合作開發多元化的融資平臺。此次與瑞銀的合作，將實現金地獨立的運作基金投資業務，打造全新的海外融資平臺，這在國內房地產行業尚屬先例。

    地產融資新途

    “無論外資通過何種方式進入，都被外匯管理局通過外匯結算牢牢把握。”北京世邦魏理仕投資部高級經理黃建斌表示。

    自2006年始，監管部門限外金牌不斷，《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》（171號文件）、《外商投資產業指導目錄 （2007年修訂）》相繼出臺。但在美元較長時間貶值預期情況下，更多的國際游資開始流向亞洲等新興市場，瑞銀就位列其中。

    馬克。艾兵豪斯歸結投資中印房地產的原因是，“因為這兩個國家的經濟仍在高速發展”。他表示：“事實上，一系列限外政策的實施，只是增加了外資進入的政策門檻，但市場形勢卻一直沒有變化，因此國內房地產市場對于外資仍是具有較強的吸引力。

    高度的保密性、減免稅務負擔、無外匯管制等特點，是眾多公司與投資者選擇海外離岸公司投資模式的主要原因。

    據熟知此操作程序的業內人士介紹，金地與瑞銀采用的這種模式，經過商務部審批成立的離岸公司，其屬下的境外資金入境時只要通過外匯管理局進行外匯結算報批，就可以進入國內房地產市場。

    “而在國內、國外兩端時，離岸公司資金在幣種兌換、資金調撥上有很大的自由，基本不受國內外匯管制等政策影響。”華高萊斯國際地產顧問副總經理公衍奎表示，這種自由，提高了境內外資金綜合利用的效率，降低了公司的運營成本。

    據其介紹，如果將來通過轉讓離岸公司股份再融資，則資金將不受任何外匯管制，直接進入內地公司賬戶。但通過增資、涉外股東借款、轉股等方式再融資，則需向商務部報批。

    “其實調控只是暫時的，從長期來看，中國房地產市場是極具投資價值的。”剛剛從美國回來的張華綱一點不擔心。

    “國內多年來雖然調控頻頻，但是總體收益率是不錯的，不管是毛利率，還是凈資產回報率都很好，這是他們看重的。”

    目前金地已經完成基金所有法律文件和公司設立準備，并完成了在美國的路演，在5月和6月會繼續在中東、歐洲和亞洲進行路演。整個募集工作在按照計劃有序的進行。

    按照金地、瑞銀雙方計劃，一期募集金額將在2億~3億美元，雙方各占50％的比例，投資目標為國內房地產的住宅項目。“金地將有沈陽的一個項目作為種子項目參選，其他項目都在市場上尋找，如果一期情況好，二期會增大到8億到10億美元。”對于募集資金的前景，張華綱十分看好。

    埋伏新人

    張華綱總算不虛此行，他說：“中國概念受到熱捧，從現場應聘情況來看，選擇面很寬。”

    金地集團人力資源部總經理徐家俊已經收到了很多來自美國高校的人才簡歷。他說：“很多在校的MBA，他們一般最少都有6年的從業經驗，最多的甚至已工作12年，另外，他們的亞洲背景，對我們開展國內房地產投資業務有很多便利條件。”金地也將通過電話等方式做進一步的溝通，人員配備會盡快到位。

    在國內，金地的校園招聘之路開始于1996年，當初的“優秀畢業生”們很多都成為今日集團和分公司的“要員”。但張華綱表示，“即將開始的房地產基金投資業務，國內人才稀缺。即使有，成本也會很高”。于是，金地把目光撒向了海外。

    “四五年前我們就開始琢磨這個事，花了很長的時間”，張華綱認為，“雖然現階段大環境不太好，但是長期是看好的，我們認為好戲才剛剛開始，所以急切需要高端金融人才來發展新業務。”

    在赴美之前，張華綱還與這些美國高校的房地產研究中心取得聯系，下一步將爭取與這些高校房地產研究中心合作，對房地產投資和基金管理模式、房地產證券化和REITS研究、房地產企業的并購、中國地產行業與國際金融市場結合的可行模式等課題上進行廣泛合作研究。