金九銀十的心理測試

　　梁繼賢 吳燕凌

　　9月的第一周，上海樓市交出的成績有些意外。

　　傳統的“金九銀十”局面并沒有在第一周顯現。權威機構數據顯示：9月第一周上海市商品住宅成交面積37.76萬平方米，與8月最后一周基本持平，成交均價為16698元/平方米，環比前周下跌了10%。

　　在成交量出現了嚴重的滯漲的同時，成交均價連續3周下跌。越來越多的人開始對“金九銀十”忐忑不安。

　　開發商在擔憂這個傳統消化庫存量的旺季能否如期到來？

　　中介門店發現掛牌的房源越來越少。

　　投資者一方面依舊進貨，一方面開始逐步猶疑。

　　是進，是退？似乎成了大家共同關注的話題。

　　“同樣的火候使黃油溶化，使雞蛋變硬?！?/p>

　　——奧爾波特

　　人類所有的行為都可歸結到生之能量“力比多”的運動。如果力比多受到抑制，可能的結果是之后更洶涌的釋放。如同過去壓縮土地或是貸款的供給，只是阻止了購房需求的表達，但并未消解需求本身，所以一旦打開龍頭，迎來的是今年二、三季度那般所有人意料外的歇斯底里的爆發。

　　中間人

　　“從眾”條件反射

　　面對09年本該屬于金九銀十的行情的提前來臨，大小房產中介在這暴風驟雨的末期表現出的姿態，應和了美國社會心理學家奧爾波特所言的“共同特質”?！皟r格理性回歸”是大家相對一致的判斷，“順其自然”也是比較普遍的心態。

　　“從年初個別樓盤走高，到后來所有區域上漲，在已經形成的高位下，9月份不會再那么火爆了。一手房也許還會活躍，但二手房方面會冷卻下來?！睗h宇地產董事副總經理楊堅東表示。

　　21世紀不動產的市場研究主管黃河滔說：“二手房均價已經掉了。本來指望一手房加大供給以分流二手房買家，緩解供需矛盾，但現在看來并不樂觀。這個情況沒有外力是不足以改變的”。

　　“銀行的政策令到整個市場萎縮?！睏顖詵|說。

　　相關政令的調節是本輪房價平抑的根源，而其在松緊度上的反復，則體現了“初級階段”正如一個人15歲至25歲的青少年期，具有美國心理學家霍爾列舉出的種種自我沖突和矛盾。比如“行為在好與壞之間交替，良心喚起迫切追求正義的渴望，但有時他們又會將社會的公共約束棄之不顧”；又或是貨幣政策方面顯現的“保守本能與激進本能的交替”。

　　不過，狂潮后的風平浪靜并未使房產中介沮喪。

　　“也沒有什么失望，順其自然吧。生意還是會有的，當然同時也要加大網絡投入和工作的力度。市場不熱了更要努力工作?！彪m然名頭不大，但多惠地產經理孟超維若按弗洛姆的人格分類，顯然應屬具有“生產傾向性”的人。

　　“回歸理性，等待機會?！睏顖詵|則可能是粘液質和多血質的結合體，特征為沉思、鎮靜、有領導力。

　　顯然，上半年形式的大好，已讓多數中介創造了優秀業績。即使傳統的“金九銀十”魅力減弱，也不可能把吃下去的肉再吐出來。

　　中原地產此時露出了保守的一面。雖然其董事總經理譚百強認為“金九銀十”房價上行基調不變，但在其媒介副經理陸虹起草的報告中仍表示“下半年樓市企穩，中原不會大躍進”。

　　買家

　　霍妮理論

　　其實，“金九銀十”在特殊時段并不具有權威般的威懾力。經濟有所波動之際，當以每時每刻風云變動、以現實的信息，來作為判斷依據。

　　弗洛姆說，人類的美德是能夠采取獨立行動和從理性出發建立道德價值， 而不是堅持權威的道德價值。

　　巴士公司的“剛需”朱晨正是遵循著這一理念。

　　“金九銀十？跟我沒什么關系。主要是看自己的承受能力?！币呀涱I取嘉定區某樓盤的牌號，打算在10月1日開盤時下手的朱晨跳脫在了熱火朝天的樓市之外。

　　當被問及是否擔心樓價下跌，朱晨幽默地回答：“買房子住，你以為是下強手棋??？”

　　IT從業者邵長河顯然就沒有這樣的好心情，剛剛在股市被套住的他，正是霍妮理論中“基本焦慮”的活生生的例子。

　　“快跌吧，年初時資金沒周轉過來沒趕上。長期肯定還是要漲的。這一波再不跌，怕是這輩子都沒機會買房了?！?/p>

　　處于“夾心層”的他，因廉租房和商品房都輪不到他而產生了一定的敵意，對潛在危險的敏感，時時困擾著他的神經。

　　白迎強卻講不清自己想跌還是不想。這位在世博板塊有一套房的猶豫的抑郁質改善型需求，盼望著除了自己家以外的房子都下跌。

　　賣家

　　逆反心理

　　誰說“九一定金”？“十一定銀”？市場明顯是個比周星馳脾氣還古怪的無厘頭大師，甭管陳年舊賬中有多少個關于“金九銀十”的現身說法，往年成交冷落的“七銅八鐵”不也變成“七金八銀”了嗎？

　　按照這個邏輯，“金九銀十”如果沒有出現“天也不會塌下來”。

　　“今年9、10月將延續當下的成交速度減慢和價格上行的格局?！?/p>

　　——上海中原總經理譚百強

　　在價漲量跌現狀提領下，業內紛紛對“金九銀十”的成色表示懷疑——實際上現狀已經擺在面前，上海的成交量7月份以來降幅已連續2個月達15%以上。9月第一周，上海商品住宅成交前10名樓盤的成交均價，都在3萬元/平方米以下，這也使得月初上海商品住宅的平均成交價格環比回落10%，至15590元/平方米。

　　房市火了大半年，終于忍不住想要“逆向行走”。按照市場經濟規律來講，當供求關系或者市場趨緊某臨界點之時，必會向其相反方向行進。因此現在樓市的“逆反”很正常。

　　“截至到8月11日，一手住宅可售面積519.86萬平方米，35754套，按1-7月平均215萬平方米/每月成交量計算，2.4個月全部消化完畢?！币簿褪钦f，到了10月份中期，房產市場不僅會面臨高房價的問題，還會面臨“樓荒”的問題。中原所出示的這份數據中很顯然對“金九銀十”的后續表現持保守態度。

　　“‘金九銀十’實際上并不是我們行業里提出來的?！?/p>

　　——嘉華(投資)營運總經理馮建雄

　　馮建雄強調了N次“供求關系”，卻發現話題依舊在“金九銀十”上打轉，他只好戲稱“金九銀十”是一種習慣。

　　不僅僅是客戶習慣了去參加秋季房交會，習慣在秋高氣爽的日子里選擇買房，就連行業媒體都不敢忽略這個時期，“每年總得做一次這個題目……”一位房產媒體資深人士說。

　　開發商可不想坐以待斃，對于他們來說，“黑貓白貓，逮著老鼠就是好貓?！蓖瑯?，管他幾月份，業績繼續才是永恒。

　　“我們會繼續延續七八月的工作去做?！?/p>

　　——景瑞房地產銷售總監楊子江

　　楊子江承認九、十月份的快樂被透支，卻依然興致勃勃，在他看來，所謂“金九銀十”也許會存在在10年，或者存在過08年，但絕不可能在09年。為這樣一個沒有特殊優勢的時段做專門包裝，不如對過往“趁熱打鐵?！?/p>

　　“在今年的房市表現面前，所有的傳統看法都顯得不合時宜?！?/p>

　　——龍湖地產銷售總監高晚晴

　　高總同樣不迷信“金九銀十”，他認為，一個產品的銷售業績，更多的是掌握在自己的手里。換言之，對于“金九銀十”，他甚至比揚子江更不屑一顧。

　　“今年的九、十月在整年的業績表現相對于前幾年不會太過明顯?！?/p>

　　——紫都·上海晶園銷售總監張潔雯

　　張總雖然認同傳統的“金九銀十”存在的規律性，但經過冷靜的形勢分析后卻也做出了積極迎戰的姿態?！拔覀儠龊靡磺袦蕚?，有針對性的搞一些活動，在九、十月里，不論(業績)增減，去迎接好它就夠了?！?/p>

　　心理報告總結

　　所有的人，一起構成了這個“金九銀十”的特性——各懷異胎期待著自我的利益。力比多在控制著每個人對市場漲跌的期盼心理，并影響著每個人就市場實際變化做出的不同反應。其實，只要保持良好的心態，無論是“金九銀十”還是“爛九廢十”，都不應該成為人們生活的重中之重。

　　樓市確實已經厭倦了高開高走的態勢，當開發商囤積的房源漸漸被清空，買方市場的需求量也同樣會被稀釋——仿佛一根總是繃得很緊的皮筋，現在慢慢松懈，而它的下一個迭起周期，很顯然不會立刻出現在自4月以來就一直高潮的現在，但今年這個回落的起點，恰恰選在了傳統意義上的“金九銀十”。

　　所以，與其說“九不金十不銀”是市場規律對過熱房市的抗議，倒不如將其看做市場行為的一輪普通的波動調整。也許，下一次迎接我們的“金銀月”，有可能是任何一個“非常規”時段。