激進OR保守 合景泰富的路線難題

　　時代周報記者 紀旭

　　在企業戰略的制定上，縱橫捭闔的房地產大佬們只能像個小學生一樣，老老實實地做一道單選題：激進，還是保守？

　　風云變幻的房地產市場中，在激進中猝然死去者有之，在保守中掉隊甚至陷入困境者更是不勝枚舉。何時激進，何時保守，這確實是一道難選的題—選錯了，生死攸關。

　　這道選擇題對合景泰富地產控股有限公司董事局主席孔健岷而言，同樣很難。2008年是合景泰富上市后第一個完整的財年，孔健岷因保守交了一份并不漂亮的年報。

　　近期，合景泰富在資本市場上融資、土地市場上高舉高打拿地、收購譽山國際100%股權，這一系列的舉動，無疑是向人們展示，2009年里，孔健岷為合景泰富選擇了激進的發展戰略。

　　但這道選擇題是對是錯，現在還沒有答案。

　　負債率一度高達193.7%

　　事實上，孔健岷在激進-保守-激進上，已經走了一個輪回。

　　1995年，孔健岷三兄弟在廣州創辦合景房地產有限公司。但一直到2003年，合景泰富集團成立之前，合景房地產有限公司只開發了御暉園、御華園、疊彩園等少數樓盤，甚至直至2001年，疊彩園“一炮走紅”， 合景泰富才被市場關注。

　　2003年，成立集團后，合景泰富開始變得激進，并且于2007年在香港上市前后達到高潮。

　　2007年合景泰富上市之時，已經擁有330萬平方米的土地儲備，僅在寸土寸金的珠江新城CBD的土地儲備就達到60萬平方米。而其在集團成立之前的7年中，累計開發土地面積還不到30萬平方米。

　　2004-2006年，合景泰富總收入分別約為5.45億元、4.34億元及6.5億元，資產規模并不龐大。但是為了籌備上市，合景泰富在2007年以近18億元拿到蘇州3幅地塊；上市后，又在全國多個城市快速拿地，僅在成都就曾經一次性買下三宗地塊，又與富力地產聯合斥資40億元競得廣州獵德改造項目。

　　合景泰富上市招股書顯示，巨資拿地使其上市前的負債比率一度升至132.9%。

　　而2008年初，合景泰富的首份半年業績則顯示，由于發展新項目而持續有新借貸，致使公司總借款額達到30.894億元，負債比率一度升至驚人的193.7%，幾乎是房地產企業負債率的最高紀錄。

　　也許是對高負債比率的擔心，孔健岷在2008年選擇了保守戰略。合景泰富2008年度業績報告顯示，公司年度的收入為人民幣15.74億元，較2007年度減少59.3%。雖然業績大幅下滑，但是合景泰富的負債率也下降至50%。

　　孔健岷指出：“2008年公司的工作重點是人力資源的重新布局及升級公司IT管理系統，銷售在2008年不是主要的發展目標?！钡仨毭鎸蓶|對其保守戰略的指責—2008年，合景泰富推遲了廣州、成都、蘇州三個項目的開發，導致銷售面積減少。同時，由于售價維持上一年度的水平，雖然毛利率沒有太大變化，但毛利卻下降了59.8%。

　　面對業績壓力，孔健岷不得不在2009年選擇激進。

　　合景泰富再度激進

　　2009年，孔健岷為合景泰富定下的銷售目標為50億元，這是2008年業績的2.4倍，并計劃把負債率由2008年的50.3%，提高到未來幾年的70%—75%。富力地產董事長李思廉曾說過，低負債不一定是好公司。顯然，被李思廉稱為小兄弟的孔健岷，領會了老大哥此話的含義。

　　為了實現50億元的銷售目標，合景泰富的戰略變得激進。7月1日晚間，合景泰富公布了一項配股融資的計劃，所集資的款項凈額約為15億港元。這是其上市兩年中首次從資本市場融資。合景泰富將動用集資凈額約50%即約7.5億港元用作在內地收購土地。

　　9月20日，合景泰富以4.65億元人民幣購入廣州珠江新城用地。雖然拍價并非天文數字，但樓面地價高達1.35萬元／平方米，打破同區2007年地王紀錄，成為珠江新城新“地王”。數據顯示，截至2008年12月31日，合景泰富累計土地儲備約623萬平方米。

　　9月24日，合景泰富宣布，將以總價24.95億元的代價全資擁有“譽山國際”項目，近期公司已與廣州增城“譽山國際”項目合作伙伴東凌集團達成協議。

　　合景泰富還宣布，終止向東凌集團收購廣州禮和51%權益，同時訂立了另一份協議，合景泰富將以8億人民幣收購廣州禮和100%權益，借以開發“譽山國際”項目。

　　融資、買地、收購項目，一系列舉動表明，孔健岷帶領的合景泰富再度激情迸發。

　　截至8月底，合景泰富完成預售額44億元，占全年預售目標88%。

　　領導者大考

　　“企業戰略的保守與否，更多的是‘時勢’決定的?！焙柕禺a營運總監黃建宇指出，市場反復教育大家保守就會落后，因此無論行業的領先者或追趕者都不約而同地制定了大膽激進的戰略計劃。

　　但業界不免為合景泰富的資金壓力擔心。一位業內人士告訴時代周報記者，今年3月，合景泰富成都項目的合作者Aetos終止雙方的合作，合景泰富向Aetos支付其原投資額1億美元，收回其持有的35%項目股份；同時，2009年合景泰富將有9個酒店項目都在加快施工，同時還有數十個地產項目在運作。

　　2007年，房地產市場火熱的年代里的激進者，許多在2008年房地產“寒冬”中都遇到了不同程度的困境，有些甚至面臨資金鏈斷裂的危機。

　　前述業內人士表示，今年下半年開始，房地產市場又出現了2007年的瘋狂和不理智，在全球經濟困境尚不明朗的情況下，房地產市場隱憂仍存，激進還是保守，對于企業領導者而言，確實是一個莫大的考驗。