1949-1980年：塵封的歷史

　　這無疑是一段塵封的歷史。所有房子的記憶，都定格在等待分房的煎熬與分房后的驚喜中；而每個人的住房夢，則肇始于房地產的商品化與產業化。60年前及起初的那一段歲月，中國的房子是什么樣的？

　　█文/本刊記者 張山斯

　　1949年8月31日，一位叫王立武的杭州市民致信《當代日報》，咨詢了一系列問題：“不知現在是否許可房產買賣？僅夠自己住的房子是否也要受到政府的處理？又如何才能辨別敵偽產業和官僚資產，而不致受到查封的影響呢？”王立武打算開設一家診所，但是租不到房子，所以他只好買房。

　　其時，杭州剛剛解放3個月，新中國將在一個月以后才宣布成立，有關私有房產的政府政策尚未發布，王立武的困惑代表了期待在和平新中國安居樂業的所有中國人的心聲?！懂敶請蟆返木庉嬙谠敿氉稍兞讼嚓P部門之后，在版面上細致地回答了王立武的問題。文章指出，私有的正當房地產，政府準許自由買賣租賃，但要辨明所買或所典房產是否敵偽產業，并澄清“所謂‘分配房屋’及‘住戶不繳租’之流言是錯誤的”。

　　1949年10月1日中華人民共和國成立，經歷了近半個世紀的戰亂，以及頻繁更迭的社會變遷形成的貧富差距，造成了大量的城市居民流離失所。1949年的中國，沉浸在獲得了偉大和平成果的欣喜之中，而安居樂業的遞進需求也被隨之激活。如何解決更廣泛城市居民的住房問題，成為新政府的首要任務。

　　私有房產是否被保護

　　為了進一步規范房屋買賣，保障房屋及土地產權人的合法權利，從1950年開始，各地民政局開始辦理以戶為對象的房地產產權登記。

　　住房短缺和質量問題，是二戰結束后很多國家所面臨的共同問題，新生的中華人民共和國也不例外。建國初期，經過戰爭破壞的城市，住房大量減少。而戰亂后的人口穩定增長，加大了住房壓力，一些城市的人均住房居住面積甚至不到2平方米。除此之外，房屋質量極差。在武漢，1952年有38%的市民居住在棚屋內，在當年對633棟房屋所進行的調查中發現，214棟需要小修，235棟需要大修，25棟極為危險；而在河北通縣的35833間房屋中，倒塌破漏不能居住者達10455間，占29%。

　　為了緩解廣泛存在的住房壓力，各地政府一方面陸續征用城市土地，用于建設廠房、學校、療養院和工人宿舍等項目；一方面在開展公房修繕工作。而在基礎工業建設與公房修繕工作的同時，國家對房地產逐步實行更為清晰的接管、沒收和整頓的新政策：舊政府和官僚資本的房地產、外國資本在中國的房地產統統被無條件沒收；城市私人房地產的所有權被承認并保護；為了解決廣泛的住房問題，政府還對高租金和掮客進行了限制和打擊。

　　在1956年的《杭州日報》上，我們還能讀到當時工人們遷入新屋過新年的欣喜之情：“遷入拱宸橋杭州路新建公房的工人戴阿毛，在毛主席像的兩旁貼上了一副對聯：‘以前棲柴扉，現在住高樓’?！贝靼⒚f的“高樓”，指的是磚木結構的二層樓房，房間面積分12平方米、15平方米、16平方米等幾種，而且“廚房設在樓內，使用起來非常方便”。

　　戴阿毛們是幸運的，因為他們只是當時能分得住房的少數。

　　一個更加客觀的歷史背景是，新中國建立之初，在中國南方的部分省份，解放戰爭仍在很大范圍內進行，周邊的戰爭威脅仍然一觸即發，此后的抗美援朝戰爭和蘇聯經濟援助的斷絕，以及亟待解決的基礎工業實力薄弱，都在考驗年輕新中國脆弱的經濟基礎。這個時候，以政府之力大規模建設房屋提供給城市居民居住，是一種不可能完成的任務，而以最低成本解決人民群眾最大的住房需求，才是不二的選擇。

　　這也催生了一個轟轟烈烈的房地產經租時代。

　　經租時代

　　1958年6月的一天，北京西羅圈一號的市民王大鵬，從房管局拿回了一份與政府簽訂的“租賃合同”(即經租申請書)，與此同時，王家的房契藍圖蓋上了“國家經租”四個紅字。

　　將房子租給政府，然后統一租賃，解決廣大人民群眾的住房問題，這是好事，王大鵬見證了老北京的戰亂與恐慌，對于和平時期的政府決策，有著起碼的覺悟。甚至王大鵬只留了3間房自住，其余的90多間房子都“經租”了。

　　然而，幾天之后，王大鵬還是心疼不已，大量的底層手工業者和無業者涌入他的祖房，原本清凈、優雅的院落，變成一個混亂不堪的大雜院。解放前，王家的房子也出租，但租戶都是精心挑選過的，例如飛行員、地質工程師，省政府主席的太太等。這棟昔日住過賽金花、徽州狀元洪鈞的講究的宅子，從經租時代開始，就再也沒有清靜過。

　　1958年6月10日，北京首都劇場召集了出租15間以上的房主會議，之后全市還有大大小小的動員會。一個月之內，老北京大部分私房的“經租”改造就完成了，6000戶私房主與政府簽訂了合同。

　　“經租房”名義上由國家代理經營，但實質則是國家對城市房屋的管制。進行管制的主要原因，則是為了應付城市越來越嚴重的“房荒”。房荒主要是歷史原因造成的。先是抗日戰爭，之后是國共內戰，戰火毀了不計其數的城市私有住宅，也使處于戰爭年代中的人們很少有投資蓋房的意愿。新中國建立后，多數城市空地多，空房少，市民居住十分擁擠。

　　受農村土改“耕者有其田，居者有其屋”的啟發，減租運動盛行全國。也有人認為，城市解放了，普通的市民就可以白住房子，甚至以為可以平分城市的房產。雖然《人民日報》發表了反駁這種論調的文章，但當時的左傾思潮還是占了上風，并逐漸催生了“經租房”的誕生。

　　“經租”就是對數量在規定起點以上的私人出租房屋，由政府有關部門統一出租、管理、修繕，并把一定比例的租金支付給房主?！敖涀狻钡钠瘘c各地略有不同，大約是在100～250平方米之間。向房主支付定額租金的比例，不同地區，對不同情況的房主也略有不同，大約是全額租金的20%～40%。在北京，私人出租房屋超過15間(或225平方米)的就要納入“經租”。

　　至1964年，全國各城市和1/3的鎮進行了私房改造工作，納入改造的私房共約有1億平方米。

　　1956年“國家經租”的城市地產改造形式，從解決城市居民的住房條件方面來看，是一次整體社會的巨大成就，在物質資源匱乏的時代，以現有的資源完成了整個社會的住房問題；然而，“國家經租”也使大部分房地產需求階層消費意識喪失，政府又對一切房地產的買賣、租賃實行嚴格的控制，極大地削弱了房地產作為商品交易的屬性。自此以后，房地產市場步入計劃經濟軌道，市場機制逐漸失去了作用。

　　公有制雖有利于國家對房屋資源進行掌控，統一配給，但卻基本上無法解決“住房短缺”這一緊要問題，私有產權得不到保障使得很多房主不愿出資建設與修繕住宅，甚至為了躲避分房而將房屋變賣、送人，各地的私人新建住宅數量大大下降，這又加劇了住房短缺。這為日后的房地產市場化改革埋下了伏筆。

　　文革中的完全公有化

　　1958年6月，6000戶與政府簽訂“經租”合同的私房主中，有一個叫馬振東的人。他家住鼓樓西大街31號，加上朝陽門外大街146～150號的生意用房，11口之家擁有22間半的房屋。與政府簽訂“經租”合同后，馬家只留4間房子自住，其余都租出去了。

　　從1958年到1966年，定期去銀行領20%的房租，成為馬振東生活的一部分，他也逐漸習慣了這種生活。那時所謂的私房“社會主義改造”，雖然表達了一部分人希望實現“公有”制度的愿望，但與工商業等生產資料的社會主義改造不同。私房即使出租，仍然屬于生活資料，而生活資料并不是1954年憲法中規定的社會主義改造對象。就“經租房”本身而言，也并沒有出現過被國家“贖買”或“類似贖買”的事實?！敖涀夥俊钡乃疆a產權，經過新中國政府登記認定之后，至今沒有變更過。

　　“國家經租”雖然使大部分私營房地產完成了“私房公租”，但是這個過程在1966年之前還是一個謹慎、科學的過程。而1966年以后，一種更加極端的房地產政策，完全扼殺了房地產的市場行為。

　　真正的變故發生在“文革”初期。1966年，剛剛實現了十幾年政治穩定的新中國，由于“文化大革命”而再次進入一種無政府狀態，當時剝奪一切私有財產的非正常狀態下的政府，將社會上的私有房地產一律收歸國有。

　　1966年8月24日，原來平靜下來的生活發生了重大轉變。這天，馬振東的兒子馬吉昌下班回來，赫然發現自家的門框上貼著一紙告示：“限剝削階級房產主3日內把房契交到西城區房管局，如若不交，后果自負?！甭淇睢拔鞒菂^紅衛兵糾察隊”。

　　馬吉昌立即沖進家門，看到早已六神無主的父親?！爱敃r我父親已經嚇得篩糠了，面色灰白?！?/p>

　　“小子，明早趕緊去把房地產證給交了?！瘪R振東對馬吉昌丟下這句話。

　　第二天一早，馬振東哆哆嗦嗦地把兩本房地產證交給了馬吉昌，馬吉昌扭頭就跑了出去。等他趕到西城區房管局，看到“人山人海，都是來交房地產證的，爭先恐后地交，惟恐交不上?！碑敃r的情景馬吉昌這輩子都忘不了。

　　兩個星期后，紅衛兵沖進馬家，把馬家所有人趕出了那4間自住房，馬吉昌住進了單位宿舍，馬振東夫婦被趕回原籍。接下來近10年時間，馬家都在膽戰心驚中度過。而“經租”房主收取的“經租費”也被暫停支付，這一停就將近40年。

　　“文革”初期，北京市共“接管”了8萬多戶房主的私人房產，建筑面積占解放初全部房屋的1/3以上。

　　1966年后，由于“文化大革命”沖擊，個人所有的少量房地產買賣、租賃完全被取消。在城鎮，只有各類政府機關和公有企業才可以投資建房，土地由政府無償劃撥，如需征用農民土地，則將農民轉為城鎮居民作為補償。建成的房屋只以極其低廉的租金租給居民。政府、國有企業之間的房地產轉移，無需買賣，只需賬面劃撥。在農村，農民及企業可在自己所在的土地上建房，僅作自用，不能買賣。至此，房地產市場已經消亡，不復存在，市場機制失去了運作的基礎。這種狀態，一直延續到1978年。

　　福利分房

　　市場功能的完全喪失，使房地產的供需制度直接進入了完全計劃經濟的模式，同時也催生了福利分房制度的誕生。在現代房地產市場的商品化浪潮中，仍然有人懷念福利分房的時代。然而，如今30歲左右的人都沒有經歷過平均化、低工資、票證制的短缺經濟，因此也不知道中國的貧富差別出現之前都處于同一個生活水平的起點，更不能體會喪失市場機制的激勵下，房地產陷入了半停滯的發展狀態。

　　雖然有歷史長達50年的福利實物分配，大多數人有房居住了，并通過房改購房的方式用較低的支出變成了私有財產，但這些早期建設的住房標準低、配套差、面積小、戶型不合理的占多數，已經無法適應日益提高的物質生活需求。

　　除了擁擠的體驗，長期令城市居民更為焦躁不安的，還有等待。

　　從建國以后一直到1984年，住房完全是計劃分配。在這段時間里，由于政府堅持以發展生產為先，住房基本建設投資規模有所削減，因此，巨大的住房需求，與有限的房屋供給，產生了巨大的矛盾。那個時候的情況就是每隔幾年建一批房子，政府組織建設的，然后就分給各個單位，各個單位再按照打分、年齡、級別等條件分配給職工。在這種情況下，所有的城市居民只能排隊等候，而且不是說每個人到時候了一定能夠輪上號，很多人都經歷了一個非常艱苦的過程。

　　據統計，在改革開放前的30年時間里，截至1978年底，全國累計用在住宅上的投資僅為374億元，年人均住房投資不足10元。當時，擁擠是每一個城鎮居民最真實的居住體驗。

　　消失的房地產業

　　建國初期，城市居民面臨的不是住房條件的改善需求，而是更為緊迫的基礎住房的普眾需求，完全市場化的手段解決不了這個問題，計劃體制第一次完美地體現了效率的威力。

　　然而，從建國初期的認可私有房地產所有權，到經租時代對房地產交易環境的摧毀，再到文革期間對私有房地產產權的剝奪，給房地產市場帶來最為直接的影響就是：舊的房地產市場秩序被打破，房地產市場日趨萎縮，機制運行日趨弱化。這種反市場的現象曾經被改革開放以后的地產專家們所廣為詬病，在長達30年的時間內，“房地產”這一詞匯在報刊和行文中“消失”了，中國不再有房地產市場的概念，有關房地產建設與分配制度，都建立在僵硬的計劃經濟體制之內，這造成了在30年的時間內，整個國家的城市居民住房條件改善速度緩慢，人均占有住房面積持續下降。

　　新的需求，在未來30年內，催生出一個轟轟烈烈的房地產商品化時代。