業主自管揭開物業費巨大利益灰幕

　　2.74元如何變成1.6元？

　　在京城眾多小區仍在為成立業委會的夢想而奮斗的時候，宣武區馨蓮茗園已經從10月28日開始實行小區服務升級版——“業主自管”。

　　業主自管，這種小區管理的方式，從誕生一開始就承受著質疑。業主是否有能力進行“專業化”的管理？業主自管真的可以解決以往物業管理的“惰政”嗎？自管的當家人又如何接受監督，防止各類利益的侵蝕……記者了解到，馨蓮茗園這一做法并非首創，海淀區品閣小區，作為北京首家自管小區，已經從2007年以來實施了三年之久的“自治”。如今，該小區的物業費從以往的2.74元/㎡降低到目前的1.6元/㎡，且仍實現了盈余，還興建了19個項目，小區運轉平穩有序。

　　物業費3年降了42%

　　在馨蓮茗園公布的“自管”方案中，小區公司年終經營利潤實行“三三制”，即1/3按照業主房屋面積分配沖減物業費，1/3用于小區基本建設，1/3用于獎勵小區物業管理服務相關人員。這種“三三制”做法，被認為是復制了品閣小區的成功經驗。

　　“我是他們的顧問，為他們提供了很多建議?！薄斢浾呦蚱烽w小區業主委員會主任邵里庭求證時，他笑著說。

　　品閣小區，是海淀區一個建筑面積僅2.5萬平方米的社區，只有一棟樓。在2004年業主入住之時，遭遇了與全國眾多小區極其相似的維權經歷。逾期交房、綠地面積縮水、公共部位被侵占等，業主雖然按時繳納物業費，但丟東西、毀壞車輛的事件屢有發生。2006年9月，前期物業因與開發商矛盾激化突然撤離小區。無奈，小區業主決定自治管理。2007年，品閣小區注冊成立了京城第一家“自管”公司。

　　據邵里庭介紹，在3年前品閣小區的管理預算中，社區服務中心計劃第一年盈利4萬元左右。對于盈余部分，業委會通過的方案也正是采取“三三制”。記者翻看品閣小區三年來公布的“財報”發現，自治帶來的利潤已經實實在在地反饋到業主身上：2007年，物業費從2.74元/㎡降為2元/㎡；2009年，再降至1.6元/㎡。三年下來，降了42%。

　　不僅如此，小區停車費也由過去開發商的450元/月，降為今天的220元/月；社區綠化率，從16%上升為38%；花草樹木的品種，達到93種；對開發商一直未返工修復的550平方米屋頂漏水和94個飄窗進行修補堵漏工程；小區先后興建了自行車棚、金魚池等19個項目。

　　2.74元如何變成1.6元

　　物業費直降42%，還興建了19個項目，這筆錢究竟是怎么省出來的？

　　邵里庭給記者算了3筆賬：“物業費用中有三個大頭，一是人員工資，二是水電能耗，三是電梯費?！?/p>

　　“人工費用，原先老物業21人，自管后8個人，現在降為6個半人?！崩仙壑钢χ瘴飿I費的工作人員小黃，“那半個人，因為她既是業委會委員，又兼著出納?！?/p>

　　小區北門為進出口，以前有兩名保安值守，而監控室在南門，還需中控員，一個中控員一年需1.5萬元。老邵索性把監控室挪至北門，不再聘人。小區從原來的18個探頭增加到現在41個探頭，監控著整個院落并且沒有死角。

　　“樓頂的雨水雪水，流下來到這個蓄水池，既可以養魚，又可以澆樹?！痹谛^庭院里，邵里庭指著從樓頂通下來的幾根管子，向記者解釋小區綠化用水的省錢“秘訣”。

　　邵里庭說，小區的17個用電點，自管后都安裝了電表。地下車庫內的長明燈——132個40瓦的日光燈，全部改成9瓦的節能燈。不僅如此，管理人員按照光區畫圈，將照明重疊的地方省掉，最后只需要安裝37個節能燈?！斑@樣，一年一兩萬的電費，就可以降到6000至7000元?！鄙劾锿フf。

　　至于電梯費，更是省錢的大頭——小區4部電梯，根據實際需要高峰和節假日全開，平時只開兩部。并且每部電梯一個電表，能耗單獨核算?！拔覀冞@種做法在北京可是獨一無二?！鄙劾锿フf，過去老物業是按照電機的額定耗電×24小時收費，一年下來一部電梯得交5萬多，現在4部電梯只用4.5萬元。

　　三年下來的結果是，物業費降了，但收費比例高了。

　　邵里庭說，物業費的繳費比例由當年老物業的41%上升到如今的91%以上。記者翻看了三年來的物業繳費記錄，發現在滿篇的已繳費記錄上，只有少許空白——底商與開發商自有房。

　　“老物業最初收2.74元還說沒錢賺，但是我們的實踐顯示，現在收1.6元完全可以維持運轉?！鄙劾锿フf。根據3年來的經驗，即使按小區60%的物業費繳納率來算，平均每月差不多能收3萬元，一年物業費加上電梯廣告費1萬多元，刨去一年支出30萬，還能有5萬左右的盈余。

　　物業費每平方米從2.74元降到1.6元，這其中隱藏的巨大利益不言而喻?！吨袊侣勚芸吩会樢娧刂赋觯哼@種巨大的利益，正是北京許多小區經歷了血與火的抗爭后物業公司仍不撤離的主要原因。

　　“社區管理并不特殊”

　　“社區自管”誕生伊始，就面對能否專業化、高質量的質疑。

　　“要打破一種觀念，就是物業公司管理一定很專業?！苯衲?8歲的邵里庭曾任一家有6萬名職工的國企糖廠廠長。在他看來，物業管理雖不簡單，但也不復雜，“就相當于一個企業的兩個小部門：設備科和后勤處。這些管理模式，有沒有物業公司都可以做，只需要按照設備管理和人力資源管理的基本規律來做就行了。另外，業委會也不是全能的，業主的貢獻和監督對社區管理起到了至關重要的作用?！鄙劾锿フf。

　　記者看到一個有趣的細節是，小區監控室每一個顯示終端都是舊電腦顯示器。原來，當年老物業撤退時，一套報價70萬的監控系統被毀壞。自管之后，參與過“神六”設計的業主李姝君，主動擔起了重建的任務。她找來搭檔，只花了1.8萬元就將整個小區的監控系統重建了起來；然后又花了200多元，就把淘汰下來的電腦顯示屏的模擬信號轉變成了數字信號。

　　在這種自治的局面下，以前經常出現的丟自行車、汽車被劃傷等事情，如今不再出現。小區里的綠化和鮮花，社區服務中心只花錢買了10棵柳樹和10棵龍爪槐，其他的都是小區業主的捐獻。

　　最后，邵里庭提出一個觀點：沖減降低物業費并不是最終的目標。他說，經過測算，每平方米1.8元的物業費是品閣小區正常運行的臨界點?！翱紤]到保障小區未來數十年的正常運行，大修經費的保值增值，經過計算小區各類設備設施的‘更新系數’，每年需要補充大修基金10萬元?！鄙劾锿サ哪抗?，似乎已經看到70年之后。