如果物業不行，連鎖醫院怎么擴張？

　　這位總裁在收購醫院的過程中，大量資金用在醫院物業上。他問我，是否可以做一個“不動產投資基金”買下醫院物業，然后租給他們？由于醫院有穩定的現金流，物業投資人可以獲得長期穩定回報；而這位總裁也可以集中手上資金，收購醫院、快速擴張。其實，這種模式，已在美國成功運作，不僅使醫療產業可以將資本有效地配置在輕資產上，投資人的回報也不錯，年收益率高達9％。

　　最近，筆者參與了一個正在進行的醫院收購案例。國家容許民間資本投資醫療產業，吸引了大量投資人。一家成立近十年的醫院投資及經營管理機構（為保護商業利益，在此不涉及其名稱），在成功擁有北京若干醫院后，開始將版圖向周邊500公里的城市擴張。在與其總裁聊天過程中，筆者發現其運作模式并不復雜。

　　經過多年運作，他們在醫療產業鏈上，建立了成熟的系統管理模式與隊伍。醫院只是實現產業運作的終端。他們的管理模式，其實有點像酒店管理集團，依托管理品牌來經營和擴張。

　　但不同的是，酒店管理集團大多數都是輕資產公司，不擁有酒店的物業。其與物業主是授權管理的關系，收取管理費和分享經營業績提成。而這家醫院機構，在輸出管理的同時，收購了醫院的全部或部分資產，尤其是醫院的不動產。這就帶來一個矛盾。由于國家規定醫院的土地是醫療用地，不可以轉化成商業用途，這使得收購過程中的大量資金，用在了不可直接變現并無法直接創造效益的不動產上。

　　雖然通過設立藥品、醫療器械等相關公司可以提高醫院利潤，但沒有直接效益的巨大不動產也使得醫院對投資人的回報率大打折扣。國營醫院可以不顧及這一因素，但民營醫療機構的發展離不開背后投資機構的支持，“股東利益最大化”就不得不考慮。這位總裁的顧慮是，改制一家醫院所需資金其實不大，關鍵是如何評估和處置不動產等相關資產。

　　他問筆者，是否可以尋求一個不動產投資基金，專門買下醫院的物業，然后租給他們。由于醫院有穩定的現金流，物業投資人也可以獲得長期穩定回報。這樣，管理者減少了資金包袱，同時也可以將手上的資金用來加速發展連鎖醫院，實現成為中國最大民營連鎖醫院機構的夢想。

　　其實在美國就有這類健康醫療產業的REITs基金，他們專注于收購、興建醫療機構的物業，然后租給醫院或大大小小的醫療機構，過去10年平均收益率都在9%以上，而且受金融危機影響較小。我們以美國最大的醫療不動產投資REIT—“健康護理REIT公司”（Health Care REIT, Inc.）為例，這家標準普爾500強公司，總部位于俄亥俄州，截至今年6月30日，已在全美39個州擁有620個醫療物業，其中涉及醫院、老年殘疾人公寓、專業護理診所等等。

　　而且其迅猛擴張的步伐并沒有停止，第三季度又宣布了3億多美元的新投資，用于收購或興建新的物業。從金融危機以來的一年多時間里，除了在市場最悲觀的時候受大勢拖累外，其股價一直在穩定上升，最近半年上漲近40%，這幾乎是不可思議的。其強勁表現，既證明了REITs對危機的抵御能力，也從充分展示了醫療健康REITs的回報是多么可觀。其他美國醫療健康REITs巨頭（如HCP, Inc.和National health Investors以及Nationwide Health Properties），在過去一年里，股票價格漲幅均超過40%。我們以往的文章，介紹過在美國REITs促進了酒店、商業連鎖等產業的迅速規?；?，本期講到的醫療產業REITs也幾乎囊括了美國所有的醫療相關機構的物業。

　　這種模式將醫療產業的資本更充分用在科研、技術、管理、人力等輕資產上，促進其醫療產業高度發達。中國醫療改革愿望美好而遠大，吸引民間資本的力度相信會越來越大，但正如其他與資本緊密相關的產業一樣，要想獲得資本支持，就會涉及回報和收益。

　　一個合理而長期的良性回報，才能不斷激發投資者的熱情。投資人與專業管理者的共贏與互助，才能使醫療更有效地發展。于是，政府能否在制定政策時，既考慮到醫療產業的特性，又能為投資人建立合理的利益模型創造條件，便成為資本推動產業的關鍵?！?/p>