王健林：智闖奪命島

　　在國家調控之手的影響下，最具希望的財富之地，迅速變成遍布荊棘的奪命島。而新首富王健林，是大浪淘沙后的金光初現，還是產業沒落前的末世皇帝？

　　■文/本刊記者 張山斯

　　在眾多的行業中，地產是一個充滿了矛盾和悖論的行業。

　　一方面，它承載著為人們提供最基本、最必需、最廣泛的生活條件的功能，另一方面，它又承擔了來自消費者最尖酸、最刻薄、最憤恨的指責；一方面，它無聲地承擔了地方政府土地出讓高成本的壓力，另一方面，它還要承擔來自政府與民間對于高房價的集體聲討。

　　得益于這個行業產品的特殊屬性，以及剛硬和廣泛的消費需求，早期的地產大佬們幾乎插根扁擔都能開花；然而在國家調控之手的影響下，最具希望的財富之地，迅速變成遍布荊棘的奪命島。

　　2010年4月中旬，國家新一輪房地產調控政策出臺，地產新政對于二套房的首付款和貸款利率的嚴苛規定，是歷來地產調控最為嚴厲的一次。這一舉動，預示著國家加大力度將炒樓產生的泡沫擠壓出去。

　　而就在地產新政出臺不久，2010年新財富富豪排行榜發榜，成為大陸首富的赫然是萬達集團的王健林。

　　順境之中，很難有自發的思變。而環境的變化，卻會使提前布局者的智慧浮出水面。王健林，是大浪淘沙后的金光初現，還是產業沒落前的末世皇帝？

　　王健林身上藏著有關一個行業如何轉型的密碼，萬達的身上則刻著局勢逆轉之前的謀篇布局。

　　王健林成為新首富

　　王健林的“富甲天下”除了直接的數字優越，還有著另外一種意義：迄今為止，王健林是極個別未登陸資本市場即問鼎首富寶座的富豪。榜單對于王健林的估算，不過基于去年的第二輪私募融資、以及工商資料得來——只計算了商業地產部分，對其全產業鏈的價值還未納入，更何況上市后財富規模將大幅翻倍。

　　2009年9月，萬達旗下的商業地產板塊——大連萬達商業地產有限公司完成了兩輪私募，第二輪私募價格達到17元/股，王健林以其本人及名下的萬達集團合計持有大連萬達商業地產23.597億股，按照第二輪私募價格計算，其財富市值達到401.1億元，榮登本年度新財富500富人榜首富寶座。一旦成功上市，這個數字還將成倍增長。然而，這部分資產也只是王健林龐大商業帝國的一部分，其持有的另外兩大支柱產業：百貨和文化院線資產額也不容小覷，2009年萬達院線的票房收入居全國第一。

　　而相比之下，在財富數字上難以望其項背的富豪們，財富的計算方式也顯示著明顯的差距。其中，排名第二的許家印和排名第九的吳亞軍之所以財富迅猛增長，主要受益于旗下公司2009年赴港上市帶來的財富放大效應；而排名第三的張茵，之所以能夠緊隨其后，是因為旗下玖龍紙業的股價一年中飆升近20倍。

　　萬達的商業模式

　　同樣置身于地產領域，為什么王健林與眾多的地產大佬們拉開了這么大的距離？答案就在于萬達的商業地產模式。

　　什么是商業地產？簡單地說，2001年，你在萬達的房子里逛沃爾瑪就是商業地產。2009年，你在萬達廣場看《阿凡達》、品美食、看美女就是商業地產。

　　22載50余城，萬達集團在全國首創“訂單商業地產”和城市綜合體的全新模式，用實力的腳步丈量并定格了一座座城市的中心。而成功的關鍵，在于萬達的商業地產模式擁有三大核心競爭力。

　　訂單管理方式。萬達首創訂單地產，追隨者似乎也頗多，可是效果大不同。以凱德嘉信茂為例，其奠基到開業將近一年半的時間，商鋪空置率還是高達50%，而萬達一般在開業前商鋪區域就全部售罄。凱德在訂單，但不是訂單管理。用王健林的話說，訂單管理的精髓是“先租后建”，萬達訂單不是像凱德成立個商業咨詢公司招商那么簡單，它講求跟租戶的同步：一同選址，一同設計，一同運營，一同物業管理。很多國內商業地產商學萬達時只知其一不知其二，以為學了一個環節就是訂單管理了。萬達的訂單管理有自己的“四項基本原則”：一是聯合協議，二是平均租金，三是共同設計，四是先租后建。這是其商業模式的特色之一。

　　前瞻產品導向。其實，萬達一出生就有了產品前瞻的基因。這個基因在商業地產模式里更為突出，萬達產品已歷經單店、組合店兩代，目前處在城市綜合體的產品階段。國內少數商業地產商在模仿萬達做城市綜合體，大部分地產商的產品還停留在第二代甚至第一代，萬達卻已經開始做第四代產品的研究。這個模式導向的真正含義是商業地產產品的外延不斷擴大，從而造就更多適合時代發展的新產品，讓開發的速度快過被模仿的速度。這是萬達商業模式成功的重要原因之一。

　　全產業鏈視角。商業地產的產業鏈包括投資、開發建設和運營。很多開發商會“專注”于商業地產產業鏈的某個環節。結果在上下游配套商不成熟、鏈條連接不緊密的情況下屢屢斷鏈。王健林深知其道，在目前的商業地產階段，以全產業鏈視角運作，貫穿上下游才是真正的“專業、專注”。萬達立足開發建設環節，成立規劃院、成本控制等集團職能部門。向上聯通投資鏈條，通過私募等方式讓自己成為直接投資方，通過戰略合作、提前招商使合作方成為間接投資方。向下使設計建設環節與運營環節達成無縫連接，采用集團直接控制的商業管理部門加強這個環節。王健林在產業鏈方面做加法，這也是區別他人的精髓之一，這樣能打通商業地產的任督二脈。

　　新政下的萬達

　　嚴苛的地產新政一出臺，地產市場立即彌漫著一種蕭殺的氣息。雖然大多數地產商還在靜觀其變，新政的影響尚未直接體現在房價的變化上，但是交易量的急劇萎縮已經宣告了新政的彪悍。一時之間，行業內充滿著悲觀的情緒。

　　而事實上，就像政府不該以一刀切的方式調控房地產市場一樣，對于地產行業未來的判斷也不該是一刀切的悲觀。不同區域的市場成熟度差異、產品需求的多樣化以及地產商不同的競爭優勢，都為這個行業的后續發展提供了不同的機遇。

　　雖然王健林在接受采訪的時候也坦言，新政的影響將體現在3個月之后的市場反應，而且明確提出商品房市場需求將至少萎縮1/3，但是行業中仍然對萬達地產充滿信心。

　　隨著新政對房產結構的調整，未來將會出現越來越多的高密度小戶型產品，大戶型將逐漸稀缺，進入地產領域以投資為主的資金并不會立即消散，新政將推動它們向大戶型房產、商業價值更高、更具長期投資價值的商業地產轉移，資金的支付模式也將更多地向全款投資轉變。

　　新政出臺短短一個月之后，這種市場判斷在萬達已經得到證明，有不少業主購買了多套房產，甚至有業主買下了整層樓。對于多次置業者，由于近期多套房貸政策可謂史上最嚴的調控，手里資金充裕的購房者大多選擇全款投資買房，因為近期國家多次調整了存貸款利率，高利息的落差使得按揭購房不劃算。目前，在萬達投資買房的業主一次性付款比例高達50%。

　　萬達廣場的住宅之所以被稱為“投資型物業”，就是因為它依附在自身城市綜合體之上。與商業互為資源，相互借勢，這一“萬達獨創”優勢使其投資更有保障，更受投資者青睞。

　　業內人士分析認為，近期政府出臺的一系列政策主要針對短期的投資行為，比如提高首付比例及利率、征收房產稅等，但這對正常的長期投資行為影響不大。在投資門檻逐漸提高以及平抑房價的大方向下，房價上漲的幅度會減慢。因此，住宅投資前景應以長線持有為最佳。