燕郊抄底

　　作為北京樓市的次板塊、后花園，燕郊的房子一貫被視作投資者的雞肋?！皾q得最快的地方，也往往跌得最快?！边@是否將成為燕郊應對北京樓市風云變幻的一個魔咒，它到底有多大的投資價值？

　　采寫|《小康·財智》記者 劉彥華

　　燕郊，與北京僅潮白河一河相隔，近幾年來，一直扮演著補缺北京低端住宅市場的重要角色，其房價走勢也一直與北京樓市的漲跌保持著高度的一致性，牽動著萬千北京購房者的神經。

　　近期，有關燕郊樓盤大幅降價的報道、廣告層出不窮，不少開發商也在通過各種渠道向購房者喊話，“這個已經是抄底價了！”但事實如何呢？燕郊房價真降，還是“假摔”？燕郊的房子到底還有多大的投資價值呢？

　　30%的降幅

　　“漲得最快的地方，也往往跌得最快?！敝性禺a三級市場研究部研究總監張大偉這樣告訴記者。隨著政策的持續調控，曾經領漲2009年樓市的燕郊板塊，現在也開始無可避免地進入領跌的通道。據了解，在燕郊板塊標桿大盤天洋城一次性降價30%的引領下，燕郊樓市正在上演一波集體降價潮。

　　“我們現在推出的主要是73號樓，大概有100套左右，均價是7800元/平方米。之前開盤的74號樓和76號樓均價是11000元/平方米，一下子降了3000多元?！碧煅蟪鞘蹣翘幍囊晃还ぷ魅藛T這樣告訴記者。上上城是北京人較為熟悉的又一樓盤，曾于4月份與天洋城一起突破了均價萬元大關，記者從該樓盤售樓處了解到，目前該樓盤的售價為7000元/平方米，降幅達36.36%。另外，像天子莊園、鳳凰國際等樓盤也進行了不同幅度的降價。

　　然而，記者了解到，并非燕郊目前在售的所有樓盤都在降價。燕京航城，因請大S做代言而被人們所認識，曾在4月份房價高位時喜獲驚人銷售業績。該樓盤目前的報價為8200元/平方米，與開盤報價相比，不僅沒有下降，反而出現了小幅上揚。對此，該樓盤的銷售人員的解釋是，“我們主打的是燕郊首席精裝大盤，這個報價已經包含了高達每平方米800元的裝修費用。其他樓盤前段時間漲得非?？?，而我們的樓盤一直都是平穩上升的?！?/p>

　　業內人士分析稱，自新政推出以來，燕郊樓市的成交量下降了約七成，迫使一些開發商不得不降價，但具體到各個樓盤，它們的環境、品質、戶型不同，降價的幅度也必然不同。另外，還有一些樓盤也可能是擔心引起前期購房者的抵觸或者影響樓盤的品質形象，不太敢明目張膽的降價。

　　房價是不是已經降到底了？下一步還有降價的可能嗎？天洋城售樓處一名工作人員非常明確地告訴記者，“11000元/平方米的房子現在賣7800元/平方米，已經是抄底價了，不可能再降了?！?/p>

　　然而，多位業內人士表示，這個問題現在還不好說，一般而言，燕郊房價達到通州的70%是比較合理的水平。同時，燕郊房價的松動，刺激的是北京的剛性購房需求，如果這波降價潮能夠帶來成交量的大幅增加，則說明價格調整基本突破了這部分剛性需求者的心理承受防線，北京樓市打破僵局也將不遠。

　　但就目前的市場表現看，近一個月的時間，燕郊樓市成交量并未出現大幅增加，市場更傾向于把這次價格下調解讀為“這屬于小恩小惠式的降價，下一步還會有實質性降價”，市場觀望情緒更加濃重。

　　不是北京的北京

　　雖然行政上隸屬于河北省三河市，但是燕郊樓市自始至終都彌漫著一股濃郁的北京味兒。

　　作為“北京的后花園”，燕郊擁有得天獨厚的地理優勢，與北京通州僅隔著一條潮白河，距天安門直線距離30公里，距CBD約20公里，燕郊西北距首都國際機場25公里。

　　近幾年，隨著北京房價的持續快速上漲，很多人認為在北京買房已成夢想。在這種背景下，燕郊依托緊挨北京、房價相對較低、交通便利等優勢，成就了自己的樓市神話。

　　2004年，北京確立“兩軸兩帶多中心”多層次空間新發展模式，使得京城經濟向東偏移，促進了以燕郊為代表的京東樓市發展。2006年10月，兩院院士、清華大學吳良鏞教授主持的《京津冀地區城鄉空間發展規劃研究二期報告》提出京津冀地區為“首都地區”的概念，并提出了建立“新七環”的設想，將京冀交界處連接起來?！皠潥w北京”呼聲隨之再度高漲，在一定程度上，推動了新一輪的燕郊置業潮，燕郊房價也迅速從2003年每平方米1500元上漲到2007年的每平方米6200元，短短4年時間增長了3倍多。即便如此，與北京過高的房價相比，燕郊房價依然吸引力十足。

　　燕郊屬于北京的次板塊，房價的漲跌更容易受到一些信息的影響，今年上半年的這波上漲行情更是如此。今年兩會期間“北京地鐵有望延伸至河北”的消息頓時引爆燕郊樓市，據中原地產的統計數據顯示，這一消息剛剛傳出，考慮到燕郊購房的客戶就上漲了兩成，以上上城為代表的燕郊樓盤也迅速在4月份沖破萬元大關。隨后，在北京夏季房展會期間，又傳出《京津冀都市圈區域規劃》有望今年出臺的消息是對燕郊樓市的又一大利好。也因此，時至今日，當反思這波樓市行情時，業內人士對燕郊樓市的評語多為“過度炒作北京概念”。

　　而事實上，有關京廊地鐵的修建開工問題還只是計劃中，尚無具體的時間表，而《京津冀都市圈區域規劃》也僅僅是個藍圖，尚未正式出臺。河北省房協會會長張鳳珠多次提醒人們，“吸取海南島的教訓，不要對這個規劃抱有太強烈的投機心態，不要使河北省的房地產出現炒作現象，以免為之付出慘痛代價?！?/p>

　　燕郊置業的理由

　　燕郊房價上漲有其必然性和合理性，與北京房價存有較大差距就是其最大的優勢。從2003年起到2006年燕郊房價與北京樓市一直保持著3000～5000元差距，并且近幾年價格差距在逐漸拉大。以目前兩地房價差距計算，同樣購買一套60平方米左右的住宅，燕郊要比北京便宜100多萬，對于月收入三四千元的一般工薪階層而言，用每天多花幾十分鐘的時間去節省這100多萬元的支出是非常合算的。

　　買房送戶口是燕郊樓市吸引購房者的又一原因。本地戶口為購房者結婚、生子、創業、工作提供了諸多方便，給了人們家的歸屬感。但是記者向三河市公安局戶籍科了解情況得知，并非所有的社區都可以在燕郊落戶，目前可以辦理燕郊戶口的社區約有十幾個，而且僅購買新房才能辦理該業務，購買不同大小的住宅，可辦理戶口人數也不同，60平米以下一個名額，70～80平米兩個名額，80平米以上三個名額，110平米以上四個名額。如有落戶需要，購房者在購房前最好向相關部門咨詢清楚。

　　借勢北京，從理論上講無可厚非，但是如果過度依賴北京概念，則很容易被解讀為炒高房價，從而招致諸多批評。雖然記者也很希望了解當地相關政府部門對燕郊樓市的發展狀況持何種態度，但因其認為該問題過于敏感，拒絕了采訪申請。

　　雖然不愿意說，但是面對這么大的輿論壓力，相信當地相關政府部門也應認識到了問題的嚴重性，從近期政府的一些舉動看，當地政府雖然沒有像有些人呼吁的那樣“忘記北京”，但是至少在努力做到“借勢但不過度依賴北京”。

　　提及燕郊，人們很容易想起瘋狂的樓市，而忽視其經濟技術開發區的身份。其實，近幾年燕郊樓市能夠如此快速繁榮發展，不只有北京概念這個外力推動，還有著堅實的經濟實力作支撐。

　　燕郊經濟技術開發區于1982年經河北省人民政府批準正式成立，經過二十多年的發展，已成功引進了中興通訊、漢王制造、世原汽車等一大批國內外知名企業，以汽車配件業為龍頭的現代制造產業、以大型物流為龍頭的現代服務業以及以影視制作、美術動漫為龍頭的文化產業成為支撐燕郊地區經濟健康高速發展的三大主導產業。據了解，2009年全年，燕郊共運作千萬元以上項目180余個，計劃總投資500多億元，共完成地區生產總值188億元，增速高達30%。

　　如今的燕郊，可以說是一片投資興業的熱土，一座正在崛起的新城，而這一切又都為燕郊樓市增添了巨大含金量和吸引力。

　　有得必有失

　　雖然無人公布過燕郊購房人群結構，但毋庸置疑的是，外地購房者，尤其是在CBD上班的工薪階層充當著燕郊樓市剛性需求的主要力量，他們考慮購買燕郊住宅的決定性因素除了價格外，主要是交通、配套和生活環境。

　　如今的燕郊樓市能夠如此風生水起，“30分鐘到國貿”這句宣傳語功不可沒。930路公交車作為往返于燕郊與北京之間的主要公共交通工具，雖然已經開設了多條支線，增加了班次，但是仍然不能滿足龐大的需求。而且，從郎家園站出發坐930路公交車到燕郊，不堵車也要40分鐘。出行費用，如果按22個工作日計算，按照930路公交加地鐵早晚來回，則每個月光坐車至少要300多元。坐公交的人抱怨，開車的人也不滿，“開車上班也不合算，我每天光油錢就要100多元，一個月就是2000多元，還不如在市區租房方便?！?/p>

　　在這里生活，人們離不開網絡、學校、醫院、商場等生活設施。當地業主向記者抱怨最多的，除了交通出行，就是生活配套?！拔覀冃^附近5公里內就沒有小學、郵局、醫院，甚至連家上點檔次的餐館也很少?！币晃痪幼≡谘嗑┬^的業主這樣告訴記者，“生活實在太不方便了?！?/p>

　　作為一個縣級市三河市下屬的一個開發區，燕郊的交通環境、生活配套設施必然與習慣了北京大都市生活的購房者需求之間存有很大差距，燕郊也一直非常注重改善本地區的交通環境和公共設施建設。據了解，僅2009年，燕郊就實施了唐通線等多條連接通州的交通改造項目，同時可直接對接東六環的密涿支線高速公路工程已進入全面建設階段。

　　此外，樓盤開發商開始在加強社區配套提升居住舒適度方面下大工夫，以便增加樓盤競爭籌碼。據了解，匯福地產目前正在傾力打造納丹堡商業街，希望可以使得納丹堡和普羅旺斯周邊發展成為京東主要核心消費地帶。而在燕北區域，這里已初步建立了免費醫療和濕地養療為主體的全新社區醫療體系，居住在住達·星河185的業主，皆可享受到免費醫療、體檢和健康服務。天洋城售樓處的一位職員稱，“現在的購房者非?？粗厣钆涮?，再加上通州要建現代化國際新城，將會有越來越多的大企業入駐通州，燕郊也會成為他們員工置業的首選，我們肯定要在社區配套建設方面下大工夫?！?/p>

　　記者手記：

　　記者聽取網友建議，選擇了7月28日上午9點到郎家園坐930路公交車到燕郊實地探訪，沒想到還是要等到第二輛車才找到座位。據一位930?？徒榻B，記者的運氣還不錯，平時上下班的高峰時段他只求能擠上車。

　　在天洋城售樓處聽了售樓小姐10多分鐘的樓盤講解后，記者本打算到四周隨便走走，看一下周邊環境。沒想到，剛走出售樓處大門，就被一位在此蹲守的自稱維多利亞項目業務員的人盯上了。為了能將記者帶往其項目的售樓處“看一看”，這位業務員愣是勸了記者一刻多鐘。據這位業務員介紹，他們每天都有任務，而且每個被拉進去的顧客必須在售樓處完整地聽完樓盤介紹，或者留下聯系方式，否則都不能算完成任務。

　　燕郊置業的優劣勢比較

　　優勢 劣勢

　　1、地理位置優越，是距離北京最近的一個正在發展中的經濟技術開發區，距CBD約20公里路程，燕郊西北距首都國際機場25公里；

　　2、交通相對便利，930路公交車開設了多條支線，且增加了班次，每隔十幾分鐘就有一班車；2009年實施了唐通線等多條連接通州的交通改造項目，同時可直接對接東六環的密涿支線高速公路工程已進入全面建設階段；

　　3、與北京過高的房價相比，燕郊房價較低，比較適合一般工薪階層購房需求；

　　4、買房送戶口，給購房者工作生活、子女教育等提供便利；

　　5、教育資源較為豐富，資質頗受業主好評。擁有眾多知名院校，如中央美院等知名學府，同時，基礎教育也在逐步完善。 1、公共交通工具過于單一，開車出行費用不菲，且經常堵車。往返燕郊與國貿之間的公交車只有930路，無法滿足龐大的出行需求；若選擇開車出行，一般的上班族每月交通費用就需2000多元；并且路況并不十分通暢，尤其是上下班的高峰期，堵車現象嚴重；

　　2、大部分小區偏小，沒有會所、醫院、商場等基本的服務機構，生活設施不健全；

　　3、地區公共服務水平有待進一步提高，比如街道衛生；

　　4、輕軌M6號線引入燕郊尚處于規劃中，屬概念炒作，雖然日前燕郊管委會主任谷正海已表態，今年將正式啟動輕軌M6號線引入燕郊的規劃對接工作，但尚無明確時間表；

　　5、社區物業服務水平較差，個別社區業主反映，經常出現斷水、斷電問題。