投資渠道窄 保險資金進軍地產布局長期現金流

　　根據公開資料粗略統計，目前已經有8起保險資金進入樓市案例，其中尤以中國平安、國壽、安邦財險最為積極。

　　保險資金近期在地產業的表現令人刮目相看。

　　12月23日，記者從成都農村產權交易所獲悉，中國人壽保險股份公司四川省分公司已經將成都市天府大道北段966號園區5號樓收入囊中，成交價格為6.462億元。“現在還不清楚具體的搬遷計劃”，國壽四川分公司一位人士表示。

　　就在12月22日，北京中服地塊中的6塊地買家紛紛揭曉。在險資陣容中，安邦財險、和諧健康保險和標準投資集團組成的聯合體以25.2億元奪得Z5地塊，規劃建筑面積為12萬平米，樓面價為2.1萬元。在之前的投標中，還有泰康人壽、陽光保險集團、生命人壽等險資現身其中。

　　這只是自7月底以來，保險資金大手筆買地、買樓的縮影。記者根據公開資料粗略統計，目前已經有8起保險資金進入樓市案例，其中尤以中國平安、國壽、安邦財險最為積極。

　　“保險資金的投資渠道太狹窄了，開放商業地產這條新路后，涌進來很多公司也在情理之中。”一家中型保險公司的投資管理部負責人告訴記者。

　　令人關注的是，保險公司為什么在這個時間點上還會密集入市？該人士認為，因為對于險資爭奪的核心地帶資源而言，目前價格并不算高。

　　險資密集出手

　　成都新行政中心也一度吸引了眾多保險資金的眼光。

　　記者從相關渠道獲悉，今年1月22日，太平洋資產管理公司項目投資實業部總經理程勁松就曾考察了這一中心的2號辦公大樓，并和成都市有關方面探討了投資的可能性。

　　程勁松前腳剛走，人保投資控股四川資產管理部主任鄭新華一行后腳就到，目標依然是2號辦公大樓。在此前后，四川省農村信用社、重慶銀行也曾考慮過該行政中心。

　　不過，最終卻是安邦財險以及國壽兩家拿下其中的三棟。

　　8月底，安邦財險以4.92億元的價格摘牌1、2號樓；緊接著11月底，國壽也以6.462億元價格買下5號樓。資料顯示，國壽購買這一大樓包括地上建筑物面積42983.48m2、地下負一層中的部分停車位共400個。根據四川智誠資產評估的評估價格，底價為60828萬元，成交價格相對溢價6.25％。

　　按照成都市的要求，兩家公司購買成功后，必須將各自的西南地區總部或者四川地區總部遷移到這一行政中心。
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　　事實上，自7月底以來，保險資金買樓、買地的手筆都相當兇猛，競爭的戰場集中在東部發達地區的核心地段。

　　7月30日，中國平安以6.13億元價格購得深圳福田中心區南區一地塊；8月4日，中國人壽浙江省分公司以25.9億元的價格獲得浙江杭州錢江新城核心區的32號商業金融地塊。

　　9月17日，瑞安建業以7.18億元價格，外加0.09億元的額外金額將其位于成都市人民南路3段的中匯廣場的一期地下車位和二期的地上物業、庫房以及地下車位等資產賣給平安財險。

　　此外，有報道稱，泰康人壽也在北京市的核心地段——中國美術館南側，拿下一塊總建筑面積約6萬平方米的綜合性用地。而中國太平保險則斥資2.16億收購深圳福田燃機電力公司30％股權，這一公司的主要資產是位于深圳福田的一塊地。

　　臨近年終，保險資金的搶地大戲也越加精彩。

　　“我們這段時間也非常關注保險資金在地產市場的一舉一動，如果遇到這些動輒千億級的對手，將是一件可怕的事情。”國內某大型房企高管評價說。

　　長短期錯配還是絕配

　　地產價格高企，國家三番五令調控的關頭，險資為何依然敢出手？

　　上述保險公司人士認為，以安邦財險拿下的中服地塊為例，樓面價達到了2.1萬元／平米，假設其他的建筑成本以1萬元／平米計算，那么在北京核心的CBD地帶，3萬元／平米的價格可能根本就不算高，因為這本來就是一塊稀缺的資產。

　　從更長遠的眼光看，保險資金的沖動可以從三個方面理解。

　　在上述保險公司投資管理部負責人看來，投資渠道狹窄是保險資金追逐土地市場的最基本原因；其次是商業地產能帶來穩定現金流收益，可以滿足保險資金長期穩定投資回報的需求；最后則是地產項目增值所帶來的各項好處。

　　“如果房地產市場平穩發展，那么來自土地的綜合收益率應該是非常穩定的。”上述地產公司高管也贊同此觀點。

　　以中國平安買下的成都中匯廣場為例，賣家成都瑞安匯源房地產有限公司同意租下中匯廣場二期項目的18樓作為辦公室，期限不少于三年，初期月租金為150元／平米，并且租金必須每年按5％的比率增加。

　　“這一租金水平已經相當不錯，成都市的頂級寫字樓也不過在180元－200元／平米的范圍。”四川中原地產一位人士表示。

　　“也許租金收入需要很長時間才能抵消購買成本，看上去或許并不是很劃算，但是這一塊并不是最重要的。對于保險公司而言，在這一過程中，土地資產有機會進行增值評估，進而會有利于報表上的投資收益、資金公積等科目。”上述地產公司高管說。

　　同時，這一群手握重金的機構投資者，也給整個房地產市場帶來一定波瀾。

　　上述地產公司高管表示，對于地產商而言，如果能很好利用、駕馭這股資金，就是很好機遇。他舉例，比如和保險資金聯合競地，或者吸納險資入股地產公司、項目公司。

　　至于風險，“最需要擔憂的就是商業地產市場出現類似1990年代日本危機以及2008年美國次貸危機中地產價格暴跌的情況。”上述地產公司人士說，上周我就去了一趟迪拜，那里的樓市價格至今還維持在高峰50％的水平。