民辦養老院：尚待成熟的投資藍海

　　按照國際上5%的老年人要利用機構養老的經驗，中國至少需要800多萬張床位，缺口達540萬張，是現有床位數的200%，但這片公認的投資藍海，是否真的像人們所想象的那般美好呢？

　　采寫|《小康·財智》記者 金依莎 劉彥華

　　傳統的“養兒防老”觀念正在與這個社會漸行漸遠，龐大的“銀發商機”和諸多的支持政策吸引著越來越多的民間資金進入機構養老這個產業。

　　養老話題升溫

　　2010年11月初，焦點訪談關注“養老”問題。此后，平面媒體和網絡媒體也不甘落后，關注白領養老困局、以房養老，甚至計算養老保險到底值不值的文章鋪天蓋地而來，這背后，隱隱透露著60、70后年輕人的養老困擾，也顯示了一個龐大的市場需求。

　　“從2009年5月份開始，養老話題越來越熱。除了媒體以外，國家政策也透露出對這個問題的關注。”養老中國網CEO高東華介紹說。

　　2009年5月，國家發改委、民政部確定了五個基本養老服務體系建設試點省份，并在2010年進一步擴大試點范圍。2010年初，中央辦公廳社會發展局專題研究老年人服務體系。財政部則斥資幾千萬元支持國務院老齡工作委員會設立招標課題，研究老齡問題和服務模式。全國老齡委辦公室黨組書記、常務副主任陳傳書在提出推進居家養老服務的觀點時，特別強調，堅持家庭養老與社會養老相結合，堅持政府主導與社會興辦相結合。

　　十二五期間，全國將以省份為單位向80歲以上的老人發放高齡津貼。護理則要建設多層次的養老護理機構，包括社區老年飯桌、日間照料中心、頤養型的養老機構，以及專業護理機構等。

　　此外，一些地方針對養老機構出臺補貼政策，北京對經民政部門批準、社會力量投資興辦的新建、擴建或利用其它設施改造的養老服務機構，符合建設項目管理規定和資助條件的，經評審優選，由市政府固定資產投資按照每張床位8000元—16000元給予一次性建設資金支持。上海的補貼力度比北京更大。此外，各地政府還于2010年陸續增加了運營補貼，每張床位補貼金額在100元左右。從政策到補貼，國家提振養老行業的決心可見一斑。

　　而據上海交大在近期針對55-70歲“富裕銀發族”所做的問卷調查中發現，有17%的老年人希望可以在高端養老院中安渡晚年，而對于現代白領一族來說，這個比例則高達49%。

　　這也讓許多嗅覺靈敏的民營資本看到了商機。一時間，“高端養老”、“老年社區”風起云涌。

　　民間資本多方突圍

　　12月1日，正式開業的燕達國際健康城彩旗飄飄。

　　這座位于河北燕郊的健康城總投資近百億元，分為燕達醫院、金色年華健康養護中心、燕達醫學研究院、燕達醫護培訓學院和國際會議中心5大板塊。健康城中一幢幢歐式公寓樓房分為自理區、半自理區和非自理區，除了先進的儀器、舒適的環境，更為驚人的是床位數——12000張，一期投入使用床位2300張。“這么多床位能消化嗎？”“當然能。短短一個半月的試運行期，來體驗試住的老人就有2000人，并且已經有了400多個會員。我相信，我們的市場很大。”燕達金色年華健康養護中心總經理田利劍說。

　　與公辦養老院相比，我國民辦養老院雖然起步較晚，但是近幾年的擴張速度非常迅速，年增長速度早已超過公辦養老院。據全國老齡辦副主任閻青春介紹，截至2008年9月，我國登記注冊的民辦養老院已有4千多家，總床位41萬多張，此外還有很多沒有辦理注冊登記的民辦養老院。

　　目前，民營養老機構主要分為兩大類型，一、全自理型老年人公寓，這樣的公寓主要以“老年活動站”、“老年大學”的形式出現；二、半自理護理類型，一般配有先進的醫療養護設備，而護理員也為專業培訓后的護士、護工擔任。“較前一種養老機構來說，后一種護理機構贏利周期更短，贏利點更多。”高東華說。

　　通過分析比較，對于適合民間資金進入的機構養老領域，中國老齡產業協會副秘書長王平君比較看好兩個方面。一是以康復、照料、養護為主的剛性養老需求。“截至2009年底，我國80歲以上的老年人已達1900萬，失能老人1036萬，半失能老年人2123萬。這部分是機構養老最大的剛性需求。民間資金進入這部分市場，需要配備較高水平的醫療護理條件。”

　　二是同時具備居家感覺和機構養老服務的養老社區。王平君稱，以追求生活質量、生存質量為目的的高檔次養老，最理想的狀態就是既能享受機構養老的服務，又能有居家養老所特有的“家”的感覺。“但是，考慮到人們養老的承受能力和避免企業借養老之名，行斂財之實，這種養老社區不適宜大面積推廣。”

　　目前中高端民辦養老院的經營模式主要為租賃模式和會員制兩種。租賃模式是目前最常見的一種經營模式，根據住宿條件的不同，養老院收取不等的租賃費用，北京愛暮家便屬此列。按照房間的標準和規格，愛暮家標準房租金價格在2000—5000元/月不等，最昂貴的花園房月租則在萬元以上，這并不包含老人用餐及其他額外服務的費用。在北京的高端養老院中，大多數以租賃為主的養老院費用都很昂貴，標準間一年5萬至10萬元的床位費并不少見。第二種是會員制。會員入會必須辦理申請手續，審查合格才能成為正式會員。以燕達金色年華健康養護中心為例，賓客入住養護中心簽訂入住養護合同和入住時間滿5個月即可成為會員，可享受單間9折優惠價格，每月養護金額為7200元，入住1年-3年即可成為銀卡、金卡、鉆石卡會員，分別享受更低折扣。此外，燕達還推出三年躉交的交費方式，即一次性交84萬元，三年后本金返還，再視情況續約。

　　盈利尚需時日

　　民間資金進入養老產業，顯然不是單純為了回報社會，自負盈虧也是其必須考慮的問題。根據有關方面測算，綜合不同區域不同條件的民營養老機構來看，一張床位的成本大約在10萬元-15萬元，入住率直接決定了他們的收入。

　　在記者采訪過程中，多位業內人士反映，與公辦養老院的“一床難求”截然相反，民辦養老院入住率普遍偏低。目前，經營較好的民辦養老院的入住率一般也只能保持在五六成左右，多數都在兩三成。

　　“民辦養老院之所以入住率這么低，除了一些服務管理上的問題外，定價較高，定位不明確，也是一個很重要的問題。”王平君分析稱。

　　此外，自嘲為“后娘養的”民營養老院在發展中困擾“太多了”！據田利劍介紹，首要問題就是人才缺乏，在中國專業護理員人數少、素質低，如果按床護比1:1.3的比例來說，僅燕達金色年華健康養護中心一家就需要近萬名護理員，但目前，全北京的護理員也不過5000人左右，缺口很大。雖然國家已提出將會加大護理員培訓及工資待遇，但長期形成的習慣觀念和學習周期將使得近期內缺口難以填補，還是需要政府的支持。

　　其次，就是成本問題，由于投入大、贏利點低，如果政府沒有更多優惠政策出臺將打壓投資者的積極性。

　　“生存很艱難”，持此相同觀點的還有位于北京石景山區的北京壽山福海養老服務中心的張淑霞院長。面對日益增長的人力成本與飛漲的物價，干練的張淑霞也面露難色，

　　除了成本壓力，老年人的安全問題也時時刻刻成為每一個院長的心病。多位院長均表示，此行業的安全管理風險高于一般行業，而國家相關法律對養老院保護的條款微乎其微。

　　多位業內人士表示，養老院是個慢熱型投資，一要有愛心，二要有實力。

　　政策急需落地

　　除了民辦養老院自身存在的運營難題外，相關法律滯后也在一定程度上抑制了民間力量興辦養老機構的積極性。

　　目前民間資本投資養老院有兩種登記方式：一是直接在工商部門登記，作為一個企業經營，但享受不到優惠；二是以“民辦非企業”方式在民政局登記，投資者在土地、稅收、水電煤氣等方面均享受一定優惠。但是，“這種非企業單位，第一不能由國有資產來經辦，第二可以盈利但不能分紅，利潤只能用于福利事業，第三將來想要停止經營的時候，這些資產還不能拿走，等于從投資者辦理‘民辦非企業’登記的那天開始，所投入的全部資產就已經不是自己的了。”閻青春表示，“這對民間力量經辦養老機構打擊太大了，這種規定明顯就不合理。”

　　目前我國出臺了一些民辦養老機構管理和扶持的政策，應該說涵蓋了一些基本的領域，但是很籠統、很原則，真正剛性、可操行性的標準和要求并不是很多，需要各個地方政府把它具體化，出臺一些具體的落實的意見和辦法，使這些政策原則真正落到實處。閻青春稱，“我們社會力量一經辦(養老院)之后發現很多政策沒有任何抓手，落不到我們頭上，政策還是一紙空文。”壽山福海養老院院長張淑霞就表示：由于多頭管理，水電氣等費用沒有享受到優惠價格，而床位補貼、運營補貼真正落實很難。“我們已被評估過兩年，一直還沒兌現。我們三年多一直都是負運轉。”她說。

　　民辦養老院，不只企業要動起來，政府也有很多事情需要去做。

　　院長對話：

　　北京愛暮家國際養老院院長姚雪(Y)，《小康·財智》(C)

　　C：愛暮家在最初成立的時候就定位為連鎖養老機構，現在連鎖經營有什么進展嗎？

　　Y：我們一直希望做成連鎖，但是現在還是只有北京香山這一家。至今還沒有往外走的原因主要有幾方面，一是現在扶持政策還不是特別明朗；二是我們的醫療執照還沒有批下來，2008年開始申請的時候，剛好趕上奧運會停辦，但是現在奧運會結束了醫療審批這塊還是沒有放開；三是等人才，現在國內非常缺專業的護理人員。還有就是民營養老機構的行業標準還沒出來，包括消防、建筑等等所有的標準都不明朗。諸多因素導致我們的進展沒有計劃的那么快。

　　C：愛暮家在業內聞名，有一個因素就是“高成本”，您不擔心盈利問題嗎？

　　Y：我們一直認為，以“連鎖、家居式公寓+酒店式服務”為特征的愛暮家代表了未來養老服務機構的發展趨勢。只要硬件設施好，服務質量跟得上，盈利只是時間問題。今年我們已經達到了收支平衡，按照目前的發展趨勢，明年我們應該可以實現微利。

　　C：現在運營上有什么困擾嗎？

　　Y：現在正在申請成為醫保定點單位，要不老人尤其是外地老人看病報銷就是個大問題。老人年紀大了，最主要的就是醫療。

　　C：下一步公司有什么規劃嗎？

　　Y：等醫療執照拿下來后，我們會開始收一些半自理的老人，也會加大硬件配套和護理團隊的投入。另外，下一步還打算在北京再建一所完全不能自理的連鎖養老機構。

　　C：您認為，現在制約民營養老機構發展的主要因素是什么呢？對于后來投資者，您有什么建議？

　　Y：政府要想把養老這塊做好，一定要民間資本進入，這樣政府就要想好政策怎么給？扶持怎么做？公辦、民辦怎么區分？如果優惠待遇差別太大的話，針對同一類客戶，我們民辦的是沒有競爭力的。

　　對于后進者，我的建議是把心態放平和。想著賺錢也沒有錯，但是如果把它當做人生的一種經歷或事業，可能很多東西會隨之而來。但是，如果把它看作是一個生意，可能會有回報更好的生意可以選擇。

　　投資小貼士：

　　土地性質：醫療衛生用地。按國家相關政策，購買衛生用地有一定的優惠政策，但在使用、轉讓時也有相應的約束條款。

　　設備投資成本(除土地外)：(200平方米以上)億元以上，并需要不斷后續投入。

　　人力成本：占總成本的50%，一般護工人均月薪2000元左右。

　　水電氣：按國家規定有優惠價格，但沒有在相關部門(如電力、水務等)辦理申請之前按商用價格計費。

　　稅收：免

　　國外養老機構主要類型：

　　公辦公營養老機構：在不同的國家，公辦公營養老機構的服務群體有很大不同，有些國家該類養老機構數量眾多、能夠提供大量床位，向本國所有老人提供養老服務；有些國家僅有少數該類養老機構、僅能提供少量床位，主要向本國貧困老人提供服務。

　　民辦公助養老機構：民辦公助養老機構的投資經營者一般是社會團體、民辦非企業單位等非營利的私人部門，向其購買床位，比如香港社會福利署正在推行的“改善買位計劃”，就是由政府向私營養老機構購買床位，提供給申請入住資助安老院床位的老人。

　　民辦民營養老機構：營利性的民辦民營養老機構的發展并不意味著整個養老服務體系福利性的降低，因為入住民辦民營型養老機構并不必然意味著入住者本人付費，以英國為例，2001年，該國私人機構投資經營的護理院占護理院總數的63%，但是入住護理院的老人可以向政府申請補助，英國政府事實上承擔著大部分養老服務費用。