保險巨頭逾350億逐鹿養老產業：3大利潤點誘惑

　　又一保險巨頭進軍養老產業。

　　9月23日，中國平安宣布投資170億元在桐鄉高橋建設一個約150萬平方米集生活、療養等為一體的大型養老社區。

　　這并非個案。北京昌平、上海崇明等地均有保險巨頭投資即將或已開工的大型養老社區。記者粗略統計，保險機構布局規劃的養老社區至少已300萬平方米，投資金額逾350億元。

　　此次平安投入建設養老社區的資金為自有資金而非保險資金，因此桐鄉養老社區未來經營模式將采取“租售并舉”模式;而對于不能進入土地一級開發和投資地產公司的保險資金來說，投資養老社區也至少有三大利潤點誘惑。

　　平安桐鄉模式

　　總面積約150萬平方米的桐鄉平安養生養老綜合服務社區是中國平安進軍養生養老產業的首個項目，整個開發周期約8-10年，投資總額約170億元。

　　據中國平安旗下平安不動產有限公司(下稱“平安不動產”)相關人士介紹，這筆資金并非來源保險資金，而是自有資金或通過第三方籌措。在平安內部，不動產運營獨立于保險業務運營，可參與商業物業、土地一級開發。

　　據平安相關人士透露，此次平安所拿部分地塊為通過招拍掛獲得土地，因此該養老社區運營模式也與一般保險機構只能出租不同，而是可租可售。其中，會員型養老公寓建筑面積30萬平方米，會員型產品由平安不動產自持經營，只租不售。

　　一位業內人士分析，從成本和盈利周期來看，出售這一部分相對比較好計算，可以與正常的商業地產利潤率相比照，但是出租這一部分則很難計算，由于房型、配套設施規劃都沒有完成，無法精確計算成本。

　　據了解，整個社區將配置親子型養老公寓、非護理型養老公寓、半護理型養老公寓。目前，項目已經確定由瑞金醫院提供社區內部全部醫療體系建設，一期養老公寓由韓國最大的人壽保險公司三星生命進行運營管理。

　　除了長三角地區外，平安未來擬在環渤海、珠三角、西南部、海南島等5大戰略要地進行養老產業布局。

　　據平安不動產相關負責人稱，以后不排除借助中國平安集團綜合金融的優勢，合作推出相關金融產品，平安壽險、養老險的客戶將享有優先租賃購買權，也可能引入第三方資金參與開發。

　　30%利潤想象空間

　　除中國平安外，包括中國人壽、中國太保、中國太平、新華保險、合眾人壽、泰康人壽在內的保險公司均在布局養老產業。

　　一位長期跟蹤調研養老地產的大型保險公司投資人士告訴記者，養老產業是朝陽行業，前景巨大，且與保險資金追求穩定持續收益的負債特性匹配。

　　不過，對于投資養老社區如何達到盈虧平衡，業內尚在摸索階段。

　　上述人士表示，養老社區投入周期長，平均利潤率不高，但仍至少有三大利潤點。“其一，國外的情況來看，不計算土地成本，如果管理得好，經營利潤可以達到20%至30%。”他說。

　　其二，雖然保險資金投資養老地產只能租不能售，但已有很多方法提高資金運用效率。例如，某人壽保險公司近期推出的“幸福有約終身養老計劃” 與養老社區掛鉤，繳費起點為200萬元，參與計劃同時獲保證入住養老社區資格。

　　“目前壽險資金成本約為4.5%，如果資金運用效率能夠達到5%以上，就能覆蓋掉資金成本并有收益，此外每月還有三四千元的管理費，可以支付日常運轉。”上述人士分析。

　　此外，未來土地增值和社區轉讓價值也將帶來利潤。在運營數年之后，保險公司可以將養老社區轉讓，獲得現金流。

　　不過，這都只是理論估算，養老社區的發展還需相關配套政策完善。例如，衡量一個養老社區是否成功的重要指標是入住率，但目前社保、醫保尚不能實現全國自由轉移，這將制約未來養老社區的入住率。