外高橋“地主”價值將被重估 自貿區萌生2.0時代

大智慧阿思達克通訊社9月21日訊，外高橋（600648.SH）作為上海自貿區“地主”概念股，或將隨著自貿區建設進入2.0時代，其預期估值再次得到提升。

18日上午，中共中央政治局常委、國務院總理李克強視察自貿試驗區，詳細了解自貿試驗區一年來可復制可推廣的制度創新進展。當李克強總理出現在自貿試驗區綜合服務大廳時，與大家進行短暫互動，并表示：“自貿區有大未來，上海有大未來！祝愿上海自貿區繁榮發達！”

值得注意的是，此次李克強總理對上海自貿區建設的力挺超出了市場的預期。將總理的話落實到資本市場，自貿區或將迎來2.0時代，外高橋作為上海自貿區“地主”概念股，在此背景下價值或將再被重估。

事實上，外高橋未來空間的實質性落點主要有兩個：20平方公里涉自貿區土地資產預計超300億元的市值增值、龐大出租型物業未來預計數倍空間的租金收入。

在土地方面，今年5月29日，外高橋方面在2013年度股東大會上表示，外高橋已經在試點土地轉性，具體申報規劃已經在上報市政府的過程中。未來自貿區工業土地轉性后，總體建筑面積約在260萬平方米。

公司方面表示，這部分土地主要通過拆除舊廠房，調整容積率后實現，不過需要補繳地價。而土地轉性需要按照具體項目的情況、產業結構調整情況，申報轉性規劃。

物業方面，公司方面曾向大智慧通訊社表示，公司在自貿區內還有建筑面積體量約為40萬平方米的在建物業、210萬平方米的待建物業。

9月1日，外高橋（600648.SH）官方最新披露信息，為更好的承接上海自貿區的產業功能，擬對外高橋保稅區內的多宗物業進行整體改造，計劃改造、新增合計約48萬平方米商務辦公物業。目前，改造工程的首宗物業發展大廈已經竣工。

外高橋方面表示，隨著自貿試驗區的正式掛牌，以銀行業為代表的金融服務業將成為未來自貿區內主要的客戶群體，園區內商業辦公用房較緊缺。為滿足自貿試驗區新形勢下的物業需求，公司擬對外高橋保稅區內的物業進行改造，提升物業品質與適用性。

海通證券最新研報顯示，外高橋屬自貿區開發主體唯一上市公司。在李克強總理 “開放倒逼改革”下，外高橋乃至股份公司將成為全球重要戰略核心平臺公司。目前自貿區建設已上升為國家戰略，公司外高橋基本面將進入顛覆性反轉階段。

未來公司將重點開發港務區、物流區、森蘭中塊和南塊國際社區在內的自貿區一期項目以實現“產城融合”。其中森蘭項目130萬平(目前已啟動78.58萬平)，有望給公司帶來豐厚回報。