借行業轉型尋下一個風口 地產服務商搶灘新三板

2015年下半年以來,房地產服務類企業不斷地在新三板掛牌。與主板地產股相比,新三板房地產類企業多屬于房地產服務商。其中既有混跡新三板多時的老牌選手——華燕房盟,也有嘉寶股份等新銳。為什么新三板突然被這些服務機構看重?他們登陸新三板的真正意圖是什么?新三板又將給他們帶來哪些機會?

本期房產周刊,記者以遠洋億家、睿意德、天驕股份等企業為案例,深入探討地產服務類企業掛牌新三板的現狀,及其未來趨勢。

2015年以來,全國中小企業股份轉讓系統(以下簡稱新三板)迎來井噴式擴張,截至目前掛牌企業已突破5000家,遠超滬深兩市A股企業總數。

記者發現,與A股市場涉房企業幾乎“清一色”開發商相比,新三板掛牌涉房企業多為服務商,雖然不足50家,在審企業9家,但已涉及物業、電商與私募等產業鏈上、下游。

與A股市場競價交易的高流動性相比,新三板涉房企業多為協議成交,流動性較差。盡管如此,仍擋不住企業掛牌沖動。

一位長期跟蹤新三板企業的私募投資機構負責人表示,主板門檻高他們沒機會了,這些地產服務商區域競爭很激烈,壓力大,掛牌可以給員工一個激勵,有利于定增融資。

地產服務商布局新三板

2015年12月底,天驕股份正式獲得新三板掛牌資格。近日,從其母公司協信集團了解到,本月底其將在重慶大本營高調舉辦新三板掛牌新聞發布會。

據了解,天驕股份是協信集團旗下物業服務公司運作平臺。從前述高調舉動來看,天驕股份能獲得新三板掛牌資格,似乎已讓協信集團上下激動不已。

這僅僅是涉房企業掛牌新三板的一個縮影。區別于退市企業股權轉讓的“老三板”,2013年6月新三板正式揭牌運營以來,一度低迷前行,但2015年以來,該市場的參與掛牌企業迎來爆發性擴容潮,攪動資本狂舞。

新三板官網顯示,截至1月26日,該市場掛牌企業總計5574家,這是滬深兩市2828家掛牌企業總數的近兩倍。新三板所有企業總股本3232.43億股,流通股本1130.55億股,成交量約為1.6億股,成交金額約7.8億元。

日前,證監會已下發《關于進一步推進全國中小企業股份轉讓系統發展的若干意見》,意在醞釀推出新三板的分層機制。

從以上流通股本與成交量來看,較低的流動性顯然已成當前新三板的一個共性及發展掣肘,這背后似乎與掛牌企業多數以協議成交且個別可選擇做市成交的交易機制密切相關。

記者統計,截至目前,劃入房地產的新三板掛牌企業不足50家,千余家在審企業中僅有9家。盡管如此,這并不妨礙相關涉房企業掛牌沖動。

從已掛牌及在審的涉房企業來看,他們幾乎全部為房地產服務商,這明顯不同于在A股市場上市的房地產開發商。

記者注意到,從這些企業類別來看,既有物業公司比如天驕股份、華仁物業、開元物業,也有房產中介如正合股份,也有房產電商如樓市通網、華燕房盟,也有樓盤園林景觀打造的如尚柳園林,還有協和資產、中城投資等地產私募機構。

借樓市轉型尋下一個風口

卓創投資管理(成都)有限公司董事、總經理向寧遠告訴記者,一個是主板現在沒機會上,等的時間太長,主板要求也要高一些;另一個是目前區域性房地產服務商市場競爭激烈,壓力很大,新三板掛牌對員工是個激勵,也有利于下一步定增融資。

截至目前,正合股份、樓市通網、華燕房盟、尚柳園林、萬人調查、萬綠生態等新三板掛牌涉房企業已先后披露了現有股權轉讓、定向增資擴股與對外投資等重大事項。

記者注意到,正合股份于今年1月11日已披露公告稱,公司擬向不超過35名股東發行不超過220萬股,每股成本12.82元,總募資不超過2820.4萬元。

“新三板門檻很低,其實掛牌并不重要,關鍵是在這個市場環境下要找到自己的發展思路和可持續的商業模式。”向寧遠強調說,掛牌只是給原來股東帶來了一個可買賣股權的機會,但并不能保證成交,掛牌定增可融資,但也要看公司自身。

截至目前,正合股份的定增融資預案暫未取得新進展。實際上,借助新三板加大融資只是其一,記者所接觸到的相關新三板涉房企業,在其背后似乎還有更大的計劃。

睿意德執行董事張家鵬也表示,企業上新三板,主要希望通過掛牌讓公司更透明,治理更標準化,為接下來的轉板做準備。

投資價值還看企業

以房地產私募崛起的中城投資,多種跡象已表明其試圖跳出“圈子交易”,未來通過大量增持存量物業加速布局REITs。

以正合股份為例,其當前業務僅局限于西南,仍以人海戰術的房產代理業務為主,但隨著登陸新三板,其董事長毛勇解釋說,他們將借助電商及金融兩個領域的力量,實現從洞察C端個體全鏈條需求到B端智力服務升級的戰略轉型。

在向寧遠看來,新三板掛牌與公司能否成功發展關系不大,其實很多新三板掛牌公司都沒有成交,還沒有市場估值。

目前市場環境下,房地產服務商必須適應變化,這樣可能會有新模式、新思路。

談到新三板企業估值問題,鉑禾投資一位熟悉新三板的相關負責人言簡意賅地說,地產股不好做,電商也不熱門了,關鍵還要看企業。

從記者對六家新三板擬掛牌和已掛牌企業的調查來看,新模式是否有很好的概念,美好的盈利前景,是否能成為未來的主流,這些都并不是最為重要的。

最重要的還是企業自身的現有業務以及團隊,能否為新模式的孵化,提供良好的發展環境和有效資源,而這恐怕比掛牌新三板本身更為關鍵。