睿意德的啟示：深耕細分行業才有機會獲高估值

國家統計局公布的《2015年全國房地產開發投資和銷售情況》顯示，全國商業營業用房銷售面積較2014年增長1.9%，銷售額下降0.7%。無論是銷售面積，還是銷售額增幅都遠遠低于同時期的寫字樓和住宅，是業績增幅最慢的行業。

2015年啟動登陸新三板的睿意德就處于這一行業，只不過除了商鋪銷售，睿意德還負責商場的規劃、咨詢、招商、租賃等一系列運營服務，是商業地產這個產業鏈的重要服務環節。

雖然商業地產的服務，不是一個大市場，且公司成立只有3年多，但機構投資者仍然看好公司的市場前景，給出了10億的估值。因為后者做精做深，逐漸延伸孵化出了新興業務，并最終把睿意德演變成為“新商業入口”的服務平臺。它給房地產企業的啟示是，無論業務利潤，還是業務規模，只要能在細分領域做精做深，就有機會成為資本市場認可的高估值企業。

賺相對辛苦的錢

相對于住宅開發、銷售，商業地產服務業務非常不起眼。

早年，也有諸如易居等大型房地產服務企業，涉足商業地產的服務業務，但后來都不了了之。

即使是商業地產運營相對出色的國際五大行，在運營商業獲得一定業績和口碑后，也就不甘繼續屈就收益較低的商業業務，轉而發展住宅類服務。

一家大型房屋服務商的品牌總監曾向《每日經濟新聞》記者直言，和商鋪、寫字樓的銷售相比，租賃業務的中介傭金收入幾乎可以忽略不計。商鋪、寫字樓板塊的業務收入又往往只有住宅銷售的十分之一，市場規模有限，利潤率也不高，很難大規模深耕。

中原地產工商鋪部的一位總監說，商業地產租賃市場其實不小，但一直以來很少有公司會在這一領域深入開展業務，讓專業從事這一業務的公司很容易冒尖。

《每日經濟新聞》記者在多年的采訪中也發現，即使那些在商業地產服務領域素有口碑的五大行專業部門，眼下也不再安心只做商業地產業務，有些人員跳槽向住宅代理銷售領域轉型。

脫胎于五大行的睿意德，卻偏偏愿意專心做好這個看上去很不賺錢的行業，愿意在這個領域持續深耕。連睿意德集團執行董事張家鵬都承認，其他人都在賺容易賺的錢，不像睿意德賺錢那么辛苦。

也正是因為堅守于不太容易賺錢的行業，最終使它成為這個細分市場的龍頭。在最近3年，睿意德與超過70%以上的中國房地產100強企業都有過合作。睿意德在全國150個城市為逾300個項目提供服務，累計服務面積超過9000萬平方米，相當于395個朝陽大悅城，是商業地產服務領域最大規模的企業。

東方證券房地產首席分析師竺勁相信，未來睿意德的市值不會低，因為它是細分市場的老大，也因為它的團隊對商業地產市場的專業。

圍繞主業做孵化平臺

因為這個領域賺錢難度大，市場給睿意德的估值并不高。根據睿意德方面的介紹，目前市場對他們的估值是10億元，只是目前A股市場上市的房地產服務類公司——世聯行現在市值的1/14（按1月27日市值計算）。

在成為商業地產最大規模的服務商之后，睿意德在固有的市場進一步精耕細作，延伸服務內容，拓展新的服務產品，并最終演變成為“商業服務入口”的新平臺戰略。

有“商鋪版UBER”之稱的樂鋪，就是基于睿意德對商業企業的服務延伸而來。

中商數據向品牌商戶和開發商提供的數據服務，可以幫助企業，精確分析區域人群的消費習慣、購買力、消費偏好等一系列數據，進而根據這些分析，對企業選址、規劃、開發、招商等一系列工作做出決策。

在大數據的應用和變現成為互聯網新熱點的當下，中商數據的上述業務，為行業垂直領域的數據應用提供了有借鑒意義的探索。

根據公司方的預計，睿意德孵化的互聯網公司樂鋪、中商數據等都已成功引入戰略投資者，各公司的基礎目標是3年后估值都不低于當下的睿意德。

張家鵬表示，圍繞商業地產服務領域的業務創新和嘗試還會繼續。在現行的商業地產租賃業務中，會有“轉讓費”的潛規則。租戶要從原先租戶那里轉租獲得商鋪，需要支付一筆幾十萬的“轉讓費”。這筆轉讓費其實是老租戶在向更早前的租戶轉租商鋪時付出的。

雖然轉讓費金額不多，但對那些創業企業來說卻是一個難題。張家鵬說，這一塊業務其實也可以探索，只要有人能幫這些企業墊付轉讓費，就能解決商鋪租賃轉租的大難題。

從睿意德的案例來看，如果能在一個領域里做深做精，做到規模第一的同時，還能找到在交易過程中的各種痛點，提出解決方案予以解決，是可以發展出一系列新開發衍生業務的。

這些業務從誕生，到最終盈利，會經歷一系列的試水、調整以及最終成型的孵化過程，其未來的前景存在很多的變數。但如果孵化新業務的母體，有相對成熟的團隊、市場和資源，在業務創新層面，就會比其他企業少遇挫折，少走彎路。