閱讀住房金融的新信號

年底年初中央部委的工作會議，值得關注。地產界當然要隨時接收來自金融監管部門的信息。

2018年中國人民銀行工作會議2月5日至6日上午在北京召開。會議提出了2018年工作的主要任務。其中，與房地產市場直接相關的提法有：

加強重點領域風險防控。加強影子銀行、房地產金融等的宏觀審慎管理。完善住房金融體系，建立健全住房租賃金融支持體系。

防控房地產金融風險，不是今天才提出來，但有一種說法是，要防止房地產領域的風險成為“灰犀牛”。這就把防控房地產風險尤其是金融風險放到了相當重要的位置。

由此出發，熱點城市的房地產調控，今年不會放松，地產企業的杠桿和居民部門的住房杠桿都不會允許加大。因此，1月25-26日銀監會召開的工作會議明確提出，繼續遏制房地產泡沫化，努力抑制居民杠桿率，重點是控制居民杠桿率的過快增長，嚴控個人貸款違規流入股市和房市。

但如果把視野放到整個房地產金融層面，并不是只有限制、遏制，而是也有鼓勵、培育。后者就體現在住房租賃領域。

前面提到的央行工作會議，“建立健全住房租賃金融支持體系”，如果我沒有記錯，這應該是一個最新的提法。

往前追溯20年，從住房實物分配到房地產的市場化，金融杠桿的作用功不可沒。完全可以說，沒有個人住房抵押貸款這一金融工具的引入，就沒有房地產的黃金10年。換言之，就是“住房金融支持體系”對房地產市場有著不可替代的促進作用。

我不是要評價過往的房地產及其金融發展史，而是要借此提醒，一種有別于此前的、新的住房制度正在醞釀、培育之中。新，就體現在，住房租賃被提到了前所未有的高度。摳下字眼，中央正式文件里，建立“租購并舉”的住房制度，“租”在“購”的前面。

如你所知，2017年以來土地供應方面的一個重大變化，是京滬深等熱點城市分別出讓了一批只租不售的地塊——建設租賃住房，企業必須長期持有。如果你以為這只是城市政府的短期行為，那就錯了，2018年這種住房租賃地塊只會更多。

除了國有土地，還在全國13個城市開展了集體建設用地建設租賃住房的試點。這也是土地和住房制度的重大創新。

前面說了，20年房地產的市場化歷程，離不開金融；同樣，未來租賃住房的培育發展，也不可能脫離金融。

正如當年個人住房抵押貸款（按揭）制度，也是小心謹慎探索之后再全面推開，住房租賃金融也有一個試點、探索過程。當年個人住房抵押貸款，是建行等個別銀行率先勇敢“吃螃蟹”；去年11月開始，建行、工行、中行“突然”與深圳、廣州、廈門等城市，以及一些龍頭房企，簽訂住房租賃金融戰略合作協議，給城市政府部門動輒授信數千億，給企業授信數百億，我當時就提醒業界朋友，這絕非偶然現象。這些國有大型商業銀行的政策敏感度和市場機會的捕捉能力，不可低估。

金融機構強大資金的注入，無論是住房租賃的建設環節還是運營環節，應該算是供應“前端”，而要實現整個生產供應鏈條的正循環，還需要供應“后端”，也就是建立退出機制。而地產界和金融界呼吁多年并寄予厚望的REITs，可能就此迎來了“春天”。

如你所知，我們的金融創新產品，歷來是試點先行。CMBS也好，REITs也好，一定是單個產品分別批準推出。

雖然發行規模達50億元的“保利租賃住房REITs”去年10月23日就獲得上海證券交易所審議通過，成為國內首單央企租賃住房REITs，但我個人覺得今年2月2日獲得深圳證券交易所審議通過的“碧桂園租賃住房REITs”，意義更加不同凡響。這不是由于該產品規模更大，達100億元，而是監管部門的表態頗具深意。

深圳證券交易所相關業務負責人表示，租賃住房企業可借鑒碧桂園租賃住房REITs模式，實現對自身租賃住房業務的有益支撐。證監會相關業務負責人表示，碧桂園在租賃住房領域的戰略布局、與REITs工具結合的創新嘗試，符合當前推動租賃住房發展的大趨勢，具有較強的代表性。

雖然保利和碧桂園發行的租賃住房REITs，還不是真正意義上的REITs，但我愿意相信，不僅這種“類REITs”產品會越來越多，而且真正的REITs及其相關稅收優惠政策，推出已為時不遠。理由就是，上面所引用的證監會、深交所有關人士的評述，以及更重要的，文章開頭提及的，央行工作會議對“建立健全住房租賃金融支持體系”的最新表述。