年內股價平均漲幅近九成 物業公司就是新三板“冬天里的那把火”

在房地產調控政策的不斷深化下，我國的房地產開發行業已經逐步進入到“白銀時代”。在房地產“白銀時代”里，伴隨著房地產開發領域利潤率的持續下降，房地產企業的拿地成本與拿地難度在不斷增加，而存量運營市場的重要性則在不斷提升。

在此情形下，許多房企紛紛轉型，現金流更加穩定以及“輕資產”模式的物業管理領域正成為眾多房企新一輪的發力點。與此同時，能為物業公司登陸資本市場提供便利的新三板正成為這些房企新的逐鹿場。

物業管理公司掛牌上市潮已現

想當年，2014年6月30日，在港交所分拆上市后，彩生活（01778.HK）僅用3個交易日便在市值上反超母公司花樣年控股，這種模式一時間也引來了眾多房企爭相效仿，物業做為房企市值重建的平臺作用開始凸顯。

此后，中海物業（02669）、中奧到家（01538）、綠城服務（02869）紛紛登陸港交所。今年9月14日，雅居樂（03383）也發布公告稱，已申請分拆物業板塊——雅生活在港交所主板上市。同時萬科、碧桂園、富力等業內大佬也在計劃分拆物業上市，希望在資本市場上分一杯羹。

今年剛剛接手萬科的郁亮就曾透露，萬科未來萬億的市值目標，一半將來自新業務，其中物業服務發展將成為其主干業務。而萬科副總裁、萬科物業CEO朱保全也曾表示，萬科物業與萬科集團已經是股權控制關系，目前已經實現業務分拆，“萬科物業不僅謀求上市，還希望做成中國第一家營收超百億的物業公司。”

回到國內資本市場，雖然物業公司登陸A股尚有難度。但作為多層次資本市場的重要組成部分，新三板已成為物業管理行業進入新階段的另一大重要推動力。

截至10月12日，已有57家物業管理企業在新三板完成掛牌，其中不乏保利物業（871893）、嘉寶股份（834962）、遠洋億家（837149）等多家知名房企旗下物業公司。（注：保利物業隸屬于保利地產（600048），嘉寶股份與遠洋億家分別為藍光發展（600466）、遠洋集團（03377.HK）旗下）

冬天里的一把火 新三板掛牌物業公司年內漲幅近九成

自2017年開年以來，新三板物業公司就呈現出不斷擴容的趨勢。資料顯示，自年初至今，已有20家企業陸續登陸新三板，僅一月份就有5家物業公司掛牌，而8月份更是有保利物業等7家企業集體“扎堆”掛牌。

9月25日，在興業物聯（872196）正式掛牌新三板之后，三板物業公司達到了57家。而值得注意的是，在新三板物業公司不斷擴容的同時，A股仍未有一家物業公司完成上市。

從規模來看，新三板掛牌物業公司絕大部分規模較小。57家新三板物業公司去年平均營業收入為2.44億元，僅有2家公司營收規模超過10億元，分別為保利物業以及遠洋億家，僅占總體比例不足4%。營收超過1億元的公司有31家，占總體企業比例54%。

事實上，我國整體物業管理市場整體同樣呈現碎片化，在國內超過10萬家的物業管理企業中，其中營收規模超過1億元的僅有約200家，長尾效應十分顯著。

57家公司，去年平均凈利潤為1990萬元，凈利潤超過5千萬的公司有5家，其中遠洋億家、保利物業、嘉寶股份3家公司凈利潤均超過1億元。另外， 值得注意的是，57家公司去年整體凈利潤增長率達到52.62%，今年上半年則超過60%。

有這樣的業績，物業公司的股票在新三板二級市場上，成為了冬天里的一把火。

從年初至今有過交易的10家物業公司來看，美的物業（839955）、開元物業（831971）等4家公司股價年初至今漲幅已經超過1倍，索克物業（832816）從年初至今股價更是達到571.23%的漲幅。

房企的未來

為何有如此多的物業公司爭相“搶灘”新三板，新三板物業公司為何又如此受二級市場的投資者青睞？

對此，2017年中國指數研究院物業管理白皮書分析，物業管理市場未來五年將突破萬億，這一行業正經歷著從傳統勞動密集型向智能化、信息化、數字化轉型。在數字化時代里，數據大爆炸使得客戶洞察、業務分析、行為分析等方面展現出前所未有的可視性，物業公司通過對接資本市場，有利于其實現加速轉型升級。

其次，掛牌企業在新三板上將受到關聯交易、同業競爭等獨立性審查，稅務、工商和企業管理層合法合規審查，以及現金流、收入確認研發支出等財務信息披露的審查，有利于企業在公司治理層面上主動或被動地提高公司治理水平。同時，掛牌新三板也有利于物業公司未來通過IPO轉板或被上市公司收購實現曲線轉板。

另外，兼并收購作為跨越市場準入門檻、實現規模經濟的最有效方式之一，在整個物業管理市場呈現碎片化的同時，近年來許多實力較強的物業服務企業正進行大規模地兼并收購，從而減少企業邊際成本，通過成本優勢增強抵御競爭與擴大規模的能力。

對于規模較大物業公司來講，掛牌新三板不僅能通過定向融資籌集大量資金，而且由于掛牌上市受到來自公眾、股轉系統、證監會以及主辦券商等監督，也更容易獲得商業銀行的貸款，從而進行兼并收購，進一步擴大自身規模。而對于規模較小的物業公司而言，掛牌新三板也有利于企業獲取估值溢價。

在公轉書中，保利物業就表示，將通過全委合作、顧問合作和企業并購等方式，形成規模效應，降低服務成本，擴大外部市場物業管理規模，實現內外市場均衡發展。而彩生活、中海物業、中奧到家等香港上市的物業服務企業，也均在招股說明書中表示募集資金最主要用于收購其他物業公司，彩生活與中奧到家還表示將用募集的60%資金用于收購其他物業公司。

而從前景來看，物業公司除了滿足業主最基礎的安保需求外，醫療 、養老 、教育 、就業等因素也是不容忽視的方面。根據物業公司增值服務收益來源，大致可以分為三部分：

第一部分是包括房屋買賣、房屋租賃 、白領公寓、社區養老等運營性物業的租金收益和資產本身的增值收益，這部分為物業公司的資產性收入。

第二部分來自社區的外加服務，比如提供買房首付貸、裝修貸等貸款服務，為社區服務產業鏈條上的商家提供小額貸款服務等，物業公司可以在小額貸款服務過程中獲得息差收入。

第三部分即最核心的社區增值服務，包括生活超市、社區商圈、便民服務、O2O服務等。物業公司構建社區O2O平臺，同時與社區周邊的商家合作，通過APP將商家引到線上，構建社區一公里微商圈。此外，物業公司還可根據住戶年齡、性別、家庭成員構成以及家庭基礎財務狀況等信息對用戶進行精準分類，通過推送等形式將服務信息精準呈現給住戶，并在此基礎上獲得社區增值服務收入的分成。

公開資料顯示，在2015年，中國500戶以上社區就已經超過8萬個，人口數量保守估計將近一億人，按照人年均消費1萬元計算，一年消費額將近1萬億元。而在歐美國家，社區商業服務支出占社會商業總支出的60%以上，而在中國，目前整體水平僅約為30%。

對于保利和萬科等房企大佬來講，其物業公司僅需利用好現有資源，搭建好社區商業服務運行平臺，未來勢必可以在社區O2O平臺這塊大蛋糕中飽嘗甜頭。

花樣年董事局主席潘軍就曾透露，到2020年，花樣年彩生活服務的社區將超過10億平方米，超過4000萬人口，預計屆時人們的消費會翻番，而假使每人每月社區消費2000元，一年就是2.4萬，4000萬人一年將消費上萬億元。

潘軍表示，“如果能拿到1%的傭金，就是100億，拿到2%，就是200億。按天貓模式計算，收的是3%至5%的傭金，則是300億至500億元。”潘軍還將彩生活的社區互聯網平臺、社區配送系統與馬云的菜鳥網絡相比，并直言未來將在社區層面與菜鳥網絡競爭。

10月10日，萬科物業在上海舉辦高端物管發展趨勢研討沙龍，發布了國內首份高端物業管理調研報告，并計劃成立萬物研究院。對于萬科來講，在其集團整個萬億市值目標與萬科物業成為國內首家營收過百億的愿景中，高端物業服務是其發力掘金物業管理領域的一大重點。

報告提到，健康理念、數字化和街區化將成為未來高端物業管理趨勢。高凈值人群普遍重視健康醫療，愛好運動，重視社區內的運動設施、健身康體場所，提供專業性與個體化的服務是高端物業管理的一大方向。

在房地產政策的密集調控下，物業的綜合運營能力已經成為越來越多房企正在練習的新技能，未來，物業管理領域勢必大有可為。

現在來看，在房企這一輪的轉型浪潮中，新三板已經有不少投資者提前嗅到了資本的“花香”。

（附圖：新三板57物業管理企業近年業績情況）

聲明：本文來自  犀牛之星