鳳凰置業出版業務將獨立上市

　　綿延數月的鳳凰集團(江蘇鳳凰出版傳媒集團有限公司)重組*ST耀華(600716.SH)懸念，終見分曉。
　　最初，因鳳凰集團在中國出版業的龍頭地位，市場預期，鳳凰集團主業“出版業務”，將借殼*ST耀華上市。
　　但2008年4月7日，*ST耀華公告稱，“鳳凰集團擬以鳳凰置業資產為主體與本公司進行重組”，擊碎了市場的期待。鳳凰置業系鳳凰集團全資子公司，主營文化地產業務。
　　5月5日，*ST耀華公布《重大資產重組暨非公開發行股票購買資產預案》。
　　成立不足三年的鳳凰置業，此前尚無盈利記錄。而此次能夠作為“優質資產”注入*ST耀華，很大程度上取決于其母公司鳳凰集團的“文化”概念，并坐享溢價。

　　“文化溢價”
　　2005年9月成立至今，鳳凰置業在兩次增資后，目前注冊資本為8.06億元。其主要進行“以書城為中心的文化街區建設和配套商業、住宅項目開發”。2006年、2007年和2008年前三個月，其凈利潤分別為-0.02億、-0.11億和-0.03億。
　　雖尚無盈利記錄，但背靠中國出版業的龍頭企業，對鳳凰置業的估值，鳳凰集團方面強調的是其“文化溢價”。這種“文化溢價”，主要體現在對地產公司最為重要的拿地環節。
　　在接受本報記者采訪時，對于其鳳凰置業的未來前景，鳳凰集團發言人特意強調了兩點：鳳凰置業“作為政府扶持的文化地產公司，在招拍掛中拿地的便利性”，以及“未來江蘇全省二線城市、三線城市建設現代化書城的數量之多”。
　　鳳凰集團稱，因土地獲取有政府導向因素、書城經營須行政特許審批，文化地產是國有文化企業具有“獨特優勢”的一個產業領域，“是地產行業一個十分獨特的細分領域”。
　　鳳凰集團發言人介紹說，鳳凰置地的拿地優勢上體現為，為了文化街區的建設，在相關土地招拍掛時，政府會對開發商設定資格要求。在這樣的“定向招拍掛”里，普通開發商難以進入，有利于鳳凰置業這樣的“文化”企業，以較低的價格取得土地，并且享受當地文化基礎建設方面的費用減免及其它各項優惠政策。
　　當然，此等土地的用途，并不是只有書城及相關設施，也包括了住宅與商業建設。
　　另一方面，鳳凰集團方面強調，鳳凰置業的發展空間“還是很大的”。
　　針對記者對江蘇省有多少城市需要大型書城的質疑，鳳凰集團發言人表示，“江蘇省政府大力提倡文化建設，不要說二線城市，將來每個縣城都要建現代化書城，這就至少可以建十年”。

　　風險并存
　　當然，隨鳳凰置業上述優勢而來的，亦有風險。
　　首先，目前鳳凰置業總資產里，約有估值的28%未獲得建設用地土地使用權證，分別是鳳凰和熙項目B地塊、鳳凰云翔項目、鳳凰云海項目，均作為鳳凰置業的土地儲備項目。
　　對此，鳳凰置業雖有解釋，但“變相土地儲備”已有教訓。此前，長春經開(600215.SH)的國有大股東突然更改土地規劃，收回上市公司的“土地儲備”，以致其股票淪為上市公司“市凈率最低”。
　　目前，鳳凰和熙項目B地塊已完成招拍掛程序，取得土地使用權，但由于南京市政府地鐵施工臨時占用，土地出讓金尚未全部繳清，暫未辦理并取得土地使用權證。
　　鳳凰云翔項目地塊則原系鳳凰集團的倉儲用地，2008年4月，南京市國土局將該地塊收儲，并支付2億元收儲補償。不過，這個公告里稱“2008年4月下旬進行招拍掛，鳳凰置業將通過招拍掛回購”的地塊，仍未落定。
　　上述發言人向記者證實，招拍掛目前仍未進行，他表示，“只要在股東大會前拍下土地就行了”。
　　鳳凰云海項目與云翔類似，但變更為“商業用途”的計劃時間稍晚，為2009年年底。

　　主業獨立上市
　　鳳凰集團主業——傳媒業務，將獨立上市。
　　“鳳凰集團改制工作是一個漫長的過程，*ST耀華已經停牌六個月，根據監管相關規定，必須要復牌，在此壓力下，將鳳凰置業裝進*ST耀華這個殼子可能出于無奈之舉，是為了保注*ST耀華這個殼。”東方證券分析師張小嘎指出。
　　“集團改制、上市的具體思路大致是：把發行這部分先拿出來爭取在2008年底上市。目前，發行集團(江蘇新華發行集團)股改上市工作正在積極進行，各種準備工作接近完成。另外，新廣聯(江蘇新廣聯科技股份有限公司)也在努力爭取年內在中小企業板塊上市。而鳳凰置業公司借殼上市，則要在上半年完成。”鳳凰集團一名內部人士向記者透露。