廣廈控股三招難堵12億元缺口

　　資金鏈斷裂企業遠不只那些中小企業，一些大的房地產企業也正“寒意凜然”。

　　7月26日，浙江廣廈控股有限公司（下稱廣廈控股）在2008年年中工作報告中指出，今年下半年，廣廈控股需要12億元資金，其中階段性缺口達5億元。土地成本抵押率偏高、存量樓盤過多、長期資金短缺等問題都考驗著廣廈集團的資金鏈。

　　5億元資金缺口

    “廣廈控股下半年正常的資金需求是12億元左右。包括去年社會吸納資金的尾款、銀行到期貸款項目要收回部分和貸款的正常利息及生產管理經營費用。這三部分基本上是各占三分之一。”知情人士告訴記者，通過把現有資源進行變現之后，融資可以達到5~6億元，因此階段性缺口還有5億元左右。

　　據廣廈控股公開資料顯示：上半年，廣廈控股累計完成總產值126.39億元，其中建筑業同比增長15.8%；其他產業增長16.06%，除房產業因開發節點等客觀因素同比下降外，其他行業增幅均高于浙江省GDP增長率11.4%和全國GDP增長率10.4%。

　　另外，銀行貸款負債率方面，廣廈控股和廣廈控股公司廣廈房產的負債率分別從2003年的52.69%和39.9%下降至2007年的38.76%和16.15%。

　　但據《投資者報》記者了解，情況有所差別。

　　“雖然公司的資產負債表是70%，處于企業的正常水平，但是由于公司資金運作能力不足和手段落后，企業管理費用居高不下，利潤降低，風險項目增加，原來借出去的錢拿不回來，這也是造成企業現金流緊張的原因之一。”知情人士說。

　　除了資產負債之外，廣廈控股貸款的抵押率已達80%，但實際超出了100%。主要由于三五年前，土地價格便宜，銀行當時的估價低，而且貸款抵押是在低估價基礎上還打6折。

　　由于資金緊張以及銀行貸款收緊，廣廈控股董事局主席樓忠福曾明確提出：公司“資金大戶”——房地產業，下半年除了東陽、義烏和天都以外，不再投資新項目。

　　實際上，廣廈控股對于今年遭遇的情況也事先做出預料。其關聯上市公司——浙江廣廈（600052.SH）在2007年年報中表示，2008年，國家宏觀調控政策將會進一步趨緊，實施從緊的貨幣政策勢在必行，由此對公司現有產業的影響將越來越大。

　　浙江廣廈相關人士稱，浙江廣廈計劃在今年嘗試與信托、基金、銀行等資金方合作開發新型融資工具和產品，加強對定向增發、配股、公開發行、公司債券，以及可轉換債券等融資形式和手段的研究，力爭能在2008年成功定向增發。

　　三招盤活資產

    為了解決廣廈控股現金的問題，廣廈控股制定了盤活資產的三大措施：收縮建筑業、盤活存量樓盤和貿易公司吸納現金。

　　廣廈控股董事局主席樓忠福為收縮建筑業提了四個要求：建筑業必須從經營轉到管理效益上來；虧損企業、虧損項目、遺留問題沒有處理好的，一律不得承接新工程業務；所有企業承接工程項目，必須得保證是好項目，墊資、保證金都不能超過一定的比例；所有的建筑企業，所有的應收賬款和清欠工作在年底前都要有個清楚的賬目。

　　建筑業是廣廈控股的兩大主營業務之一，但是建筑業應收款居高不下影響了廣廈控股的資金周轉。

　　據了解，廣廈控股的基本面并沒有發生逆轉，資產整體狀況優質。僅廣廈房產，成片土地拿出來開發完，回籠的資金在250億元左右。2003年12月，浙江廣廈出資1.73億元、持股11.32%浙商銀行的股權，目前價格在15億元左右。而且，還有上海明凱、華僑飯店等其他資產。

　　“高層人士不希望通過這樣‘頭痛醫頭，腳痛醫腳’的辦法解決資金問題，希望通過盤活現在其他資產的方式來解決目前資金困難的問題。”知情人士說，廣廈控股以及關聯公司房產項目存量樓盤變現就成為一個重要的途徑。

　　據了解，通過這些存量樓盤的盤活，可以為廣廈控股提供數億的資金。但是，在目前樓市并不景氣的情況下，這些存量樓盤是否能及時被盤活還是一個未知數。

　　除此之外，廣廈控股旗下的貿易公司——浙江萬福建材有限公司（簡稱萬福建材）的貿易平臺也被用來解決現金流問題，以此來解決廣廈控股融資當中的一些瓶頸問題。

　　此外，銀行方面對于發放地產企業的新增貸款已經完全限制，即使連浙江廣廈集團也只能勉強通過與旗下上市公司互保的方式來維持往年的貸款。據公開資料顯示，截至7月中旬，廣廈控股與上市公司浙江廣廈進行了銀行融資互保，累計金額達到5.93億元。

　　下半年，廣廈控腔還將面臨5億元資金缺口的考驗，但似乎命運沒有掌握在自己手中。