北京寫字樓、住宅、商鋪市場(二季）報告

　　宏觀經濟和政策概覽

　　2008年北京市國民經濟持續快速發展，全年實現地區生產總值突破10,488億元，比上年增長9%。其中三大產業對國民生產總值的貢獻率分別為1.1%、25.7%和73.2%。人均生產總值突破60,000元，達到63,029 元。

　　2008 年北京市對外經濟繼續保持平穩增長。全年進出口總額2,718.5億美元，比上年增長40.8%，增幅比上年提高18.7個百分點。全年新設立外商直接投資項目1,897 個，比上年下降12.9%。實際利用外資金額60.8 億美元，增長20.1%，增幅比上年提高8.8 個百分點。

　　北京市政府在本季正式落實了多項主要商業區的擴建工程。金融街西擴首期工程將在年內啟動，面積約44萬平方米，計劃投資33億元，預計帶動100億社會投資。CBD東擴的地理范圍正式明確，新增面積約3平方公里，僅公共基礎設施建設投資就達70多億。

　　近期主要投資活動

　　中化方興以40.6億元競得廣渠路15號地，規劃建筑面積28萬平方米，預計將建成高檔綜合項目。

　　成都中澤置業以19.6億元取得奧運村鄉住宅地塊，規劃建筑面積14.88萬平方米。

　　市場概覽

　　供應——

　　2009年第2季度，共有5個寫字樓項目入市：金融街中心、居然大廈、來福士廣場、中海廣場，以及豐樹大廈。新增供應量約為27.8萬平方米，甲級寫字樓市場的總存量因而達到600.3 萬平方米。

　　需求——

　　受到全球經濟停滯的影響，北京各主要區域的物業需求都呈現不同程度的下降。近期累積性需求的下降，各區域吸納量持續偏低，迫使業主不得不繼續降低報價。尤其是在市場供應相對比較飽和的區域，新入市項目的租金折扣力度表現得更為明顯。季度性下降最多的區域為CBD 和東長安街／建國門，分別下降了9.83%和4.79%。

　　展望——

　　考慮到目前市場的大量供應，以及蕭條的市場環境，預計2009年下半年的甲級寫字樓市場依舊不容樂觀。

　　至于明年市場能否全面復蘇，主要取決于市場對全球經濟的發展以及國內經濟展望。雖然目前大家普遍對中國經濟的預期都是保持積極樂觀的；但在國際市場，特別是在發達經濟國家，主要還是在應對經濟危機，致使投資活動萎縮，經濟復蘇的預期較低。

　　市場活動

　　瑞士信貸第一波士頓在金融街中心租用3,500平方米。

　　花旗集團在復星國際中心租用1,400平方米。

　　市場概覽

　　供應——

　　與上季度甚少項目開盤相比，2009年第2季度新入市的高端住宅項目明顯增加，新項目包括：位于三里屯的工三、北四環的遠洋萬和城，以及太陽宮的太陽公元等。

　　需求——

　　與上季度相比，本季度的高端住宅租賃市場在保持穩定的同時，呈現了上升的趨勢。整體平均租金從138.4 元/平方米/月，升至139.7 元/平方米/月，增長了近1%；空置率則從24.8%降至23.3%，下降了1.5 個百分點。

　　至于高端住宅銷售市場，也呈現出回暖現象。整體高端銷售市場的平均價格約為每平方米29,676元，比上季度上升了11.8%。

　　展望——

　　考慮到跨國企業的減薪減員計劃很難在較短時間內改變，以及綜合考慮整個國際經濟形勢的影響，高端租賃市場，尤其是酒店服務式公寓市場，租金在短期內不會有快速增長；而出租公寓和別墅，則會保持比較平穩的態勢。

　　對于銷售市場而言，如果成交量在一段時期內仍保持上升的趨勢，將會加強開發商對項目調價的信心，因此我們預計未來高端住宅售價將會穩步上升。

　　市場活動

　　6月底，朝陽區廣渠路15號地被中化方興以40.6億元競得，規劃建筑面積280,121平方米。這是今年以來北京市場最為引人注目的一宗住宅用地交易。

　　市場概覽

　　供應——

　　本季度新開業的項目增多，主要有：國瑞崇外購物中心，13萬平方米；來福士廣場，3 萬平方米；以及悠唐生活廣場，11 萬平方米。

　　需求——

　　隨著經濟復蘇跡象的出現，以及政府擴大刺激內需計劃的推行，消費者信心出現回升，推動零售業消費市場增幅不斷上升。另外，從本季度的新供應來看，中高檔次的項目兼具，也可以說明不同定位的零售商對北京的商業市場都持有積極的信心。

　　目前，越來越多的開發商選擇自持項目，只租不售。一面是考慮到市場銷售環境的風險，但還有重要的一點，就是其意識到了保持統一產權，產生穩定的現金流，對項目經營以及企業發展的重要性。

　　展望——

　　隨著金融危機的深入和持續，零售商需要不斷地根據市場環境對品牌進行經營策略的調整，以期能在市場競爭中占得先機。另外，從項目層面來說，如何突出項目特色，提高服務質量，也是提升項目綜合競爭實力所需要考慮的因素。

　　近期人們對中國經濟的預期發展比較樂觀，社會消費品零售總額也在保持上漲，我們相信未來半年的商鋪市場將會很快恢復到平穩增長的態勢，租金和入住率都將會有一定程度的提升。

　　市場活動

　　優衣庫在朝陽區悠唐生活廣場租用400 平方米。

　　Zara在東城區來福士廣場租用1,000 平方米。