三四線城市投資房地產五大風險

　　本刊記者 龔艷

　　《浙商》記者在走訪了河北、遼寧、廣西、安徽等省份的一些中小城市以及在當地投資的房產企業后發現，盡管三四線城市的房產市場具有很大的發展空間，但企業在投資過程中，仍然需要提防來自各方的風險，尤其是政策上的風險和法律上的風險。

　　當地政府的失信風險——

　　在三四線城市的城市化過程中，每屆政府的更替對房產政策的連續性會造成一定的影響，一些官員的失信更是讓一些外來房產投資商損失巨大。對于投資商而言，在與政府部門前期談判時作好談判紀要，并要求政府部門即使換屆，也要保持政策的一致性；而最保險和聰明的方法就是一個項目在當屆領導任期內完成。

　　舊城改造的拆遷風險——

　　河北濱江房地產開發有限公司參與石家莊休門城中村改造已經有5個年頭，但是拆遷問題仍然是公司最頭痛的問題。舊城改造、城中村改造項目中，拆遷以及安置、補償拆遷戶不可避免。有的開發商對征地與拆遷工作沒有足夠的重視，以致于遇到困難后措手不及被陷入遙遙無期的說服動員工作中，貽誤了預定工期。

　　專家提醒，開發商的征地與拆遷工作離不開當地政府和街道、村等基層組織的幫助，以當地政府為強有力的后盾，加上當地村或街道說服動員的配合，采用合法的手段及靈活的策略一定能把征地與拆遷工作做好。尤其是要運用法律手段把拆遷中可能帶來的法律糾紛及早消除。

　　聯合開發中的合作風險——

　　在省外進行房產投資時，由于資金實力不強或在當地融資渠道不暢時，往往采用與其他企業共同出資或一方出地一方出錢等方式。而在這樣的合作關系中往往埋藏著潛在的矛盾。要想避免矛盾的發生，就應該“親兄弟明算賬”，在合作之前，簽訂細致的合同，并嚴格履行。

　　融資不暢的資金鏈風險——

　　中小民營房企的主戰場是在三四線城市，甚至縣城，在這些城市中，銀行體系主要以國有四大銀行為主，其他的商業銀行幾乎不多。當地銀行對外來房產企業的支持力度相對較弱。建議在這些城市投資的開發商進駐之前，先了解當地金融環境，對于金融環境不好、金融體系不健全的地區，盡量使用自有資金進行投資建設。

　　對市場需求分析錯誤的風險——

　　三四線城市做房地產的一個難題還是地方經濟基礎薄弱，甚至沒有成型的支柱產業和產業鏈，人們的消費觀念相對落后。因此，投資者在投資之前要做好充分的市場調查，包括當地的民俗習慣和風土人情等；房產的營銷和廣告一定要結合當地的現狀。如果在一個從來沒有見過和住過配套齊全和物業管理封閉小區的小城市，大城市買期房和炒概念的手法一定會碰得頭破血流。讓購買者身臨其境才是最高的營銷境界和操盤思路；在三四線城市，產品的口碑相傳影響力強大。