1998-2005年：狂飆七八年

　　停止福利分房，把房地產列為中國經濟的支柱產業，似乎源于一個極為偶然的事件。但是，這一決定，卻帶來了此后中國房地產風起云涌的狂飆時代。

　　█文/本刊記者 謝康利

　　1998年1月，萬科董事長王石突然接到通知，有中央領導人想接見他，讓他從深圳速赴北京。

　　接見王石的是時任國務院第一副總理兼中國人民銀行行長的朱镕基，此時，距朱镕基總理到深圳視察與之交流后僅幾個月，“朱總理向我詢問了對房地產的市場走勢和看法?！蓖跏髞砘貞?。

　　日后來看，對中國房地產業來說，這是一個頗有劃時代意義的引線。

　　當時中國面臨的情況是：亞洲金融危機余波未平，出口下滑，國內商品庫存猛增；國企困境，81%存在資產不實和虛列利潤現象；全國居民儲蓄高達5萬億元，但消費需求冷淡。

　　在當時的局勢下，欲扭轉經濟的下行趨勢，唯一的出路是啟動內需。鼓勵什么行業能迅速帶動上下游以及周邊行業的發展呢？什么商品能夠讓老百姓毫不猶豫大把掏錢呢？唯有房子。

　　原本在過去幾年，為了防止通貨膨脹，國家一直對房地產市場采取抑制發展的政策。1998年3月，朱镕基出任國務院總理，做出了一個重大的決策——催熱房地產。當時在記者招待會上，他慷慨陳詞，“不管前面是地雷陣還是萬丈深淵，我都將一往無前，義無反顧，鞠躬盡瘁，死而后已”。

　　1998年7月，黨政機關一律停止實行了40多年的實物分配福利房的做法，推行“住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化”的住房新體制。與此同時，中國人民銀行則頒布了《個人住房貸款管理辦法》，規定了住房貸款有等額本息和等額本金兩種還款方法，允許商業銀行開展住房按揭貸款的服務。為了表示鼓勵，央行還特意安排了規模為1000億元的住房貸款指導性計劃，這一系列配套政策直接刺激了房地產業的復蘇。

　　1998年可謂是住宅商品化元年，自此中國房地產業進入了長達十余年的狂飆突進時代。

　　開發商：這是最好的時代！

　　英國十九世紀偉大的批判現實主義作家查爾斯·狄更斯有句經典名言：“這是一個最好的時代，這是一個最壞的時代！”

　　對房地產開發商而言，從1998年開始至2005年，這是一個最好的時代。

　　老百姓要住房子再也不能“等、靠、要”了，住房需求全部涌向市場?！百彿空邆儚匾古抨?，甚至通過走后門找熟人才能買到房，我們房子還沒蓋，錢已經收得差不多了，哪怕賣樓花也可以收到一大筆錢?！蹦鞘鞘裁垂饩?？是讓房地產商連做夢都能笑醒的年代。

　　在北京，這一年，被貸款和銷售傷透了腦筋的潘石屹迎來了“萬通六兄弟”單飛后的第一張笑顏。上一年，潘石屹還想盡辦法與某支行行長套近乎搞關系，希望能拿到貸款，得到的回話卻是：“我們有政策，不能與私人企業家見面。我們支行在1954年時給私人農戶借錢去買驢，結果你知道怎樣嗎？他們還沒有還錢?！碑敃r，SOHO現代城的廣告鋪天蓋地，但銷售業績不見漲，潘石屹每天在公司的例行工作就是喊口號。然而，房改后的第四個月，潘石屹的好日子就從天而降了，成交量扶搖直上，業績最好的一天，賣了17套，成交額一下子就達3000萬元。第二年，同是“萬通六兄弟”之一的易小迪成立陽光100置業集團，在北京CBD開發陽光100國際公寓項目，隨著中國房地產市場化進程，業務發展到全國。

　　在南邊，廣州三大開發商之一的恒大集團，1998年以前是一家一共只有3個員工的公司。創始人許家印找朋友借了10萬元，在郊區租了一間民房辦公，想方設法從銀行貸到了2000萬元作為啟動資金，開發項目。好日子同樣在1998年來臨，這年6月23日，廣州市政府舉行中心城區的首次土地拍賣會，名不見經傳的恒大集團以1.34億元的價格拿到了海珠區南州路的農藥廠地塊，樓面地價僅686元/平方米，土地出讓金可以在1年內分期繳付。恒大在這塊地上開發的金碧花園以2500元/平方米的價格開賣，一個金碧花園讓許家印一下有了五六億元的進賬。

　　房地產的“快錢效應”，在整個中國經濟中滋生著躁動不安的暴富情緒。一時間，房產企業成幾何數增長。

　　國家統計局數據顯示：1998年我國房地產開發企業有24378家，2007年達到62518家，年均增長11.03%。1997年房地產投資額維持在3000億元左右，2007年房地產投資額達到2.5萬億元，同比增長30%。

　　●“我是地王！”

　　房地產從支柱產業進入暴利行業，不論《福布斯》還是“胡潤百富”每年發布的“中國富豪榜”，房產商總能占據前面幾位。以至于人們譏諷“中國富豪榜”可以直接改名為“中國房產富豪榜”。

　　撐起富豪們的支架是高昂并飛漲的房價。

　　2000年前后兩三年，全國房價年漲幅還保持在百分之三四左右，較為平穩?？傻搅?004年以后，房價猶如坐上了火箭，一飛沖天，高得離譜。

　　很多人將緣由追溯到房地產業界有名的“8·31大限”。

　　原本為了消除前些年土地協議出讓中的種種腐敗，2004年國土資源部、監察部文件規定：當年8月31日起，所有6類土地全部實行公開的土地出讓制度，采取公開招標、公開拍賣、公開掛牌的方式出讓土地。這種土地出讓制度的改革對保護耕地、防治腐敗起了巨大作用，但同時也是一柄雙刃劍：消除了制度性腐敗，又催生了地價飛漲。

　　北京、上海、杭州、南京等熱點城市的部分地價在短短一年內翻了一番。以上海為例，“8·31大限”后的3個月內，市區地價由每畝100萬元上升到300萬元至500萬元，個別地段甚至超過3000萬元。

　　這個時候，有個詞匯——“地王”開始登場。

　　有人說“地王”都是被逼的。作為買方，企業并不歡迎，因為“地王”意味著要以較高的成本拿到地，但是你又不得已要為之，土地資源稀缺，蓋房子如種莊稼，有地才有產出。而作為賣方的地方政府也有難言之隱，國家從1994年開始實行分稅制后，雖然國家財政收入大幅增長，但留給地方財政的錢并不多。相比之下，城市擴張和土地占用帶來的稅收，包括建筑業和房地產業的營業稅、所得稅等，全部歸地方享有，在現行的政績考核體系下，賣地就成了某些地方政府增加財政收入最直接的選擇。

　　土地要價越來越高，“面粉貴過面包”，能拿到“地王”皇冠的都不是泛泛之輩。

　　當年，紅極一時的“地產黑馬”孫宏斌和他的順馳集團就是其中的佼佼者。孫宏斌第一時間洞察了各地方政府的心思，以“土地分期付款、房地產預售”的商業模式，獲得了軟銀和凱雷兩大外資巨鱷4500萬美元巨額風險投資，從天津一下子火遍全國。只不過，成也蕭何敗也蕭何，由于政策的調整以及本身資金鏈出現問題，最終順馳只好黯然收場。

　　當然使用此操作手法的并非順馳一家，北京、上海、廣州街頭出現的爛尾樓，多數源于此。但是，地方政府和房產商們，還是熱衷談論“地王”。高價拿到“地王”的開發商欣喜，“地王效應”，公司股票大漲；雖然價格高，反正費用不是一次性付清，錢又不是自己的(銀行貸款)，地價高了，房價再高一點。沒有拿到“地王”的周邊開發商同樣高興，某區域出了“地王”，周邊的房價通常每平方米會上浮1000~2000元，自己低成本開發的房子，就可以隨行就市賣高價了。而地方政府增加了財政收入，毫無疑問也是笑開懷的。

　　一半火焰一半冰山

　　住房商品化后，開發商、投機商們都在笑，唯一哭笑不得的是老百姓。福利分房時期是憑行政級別“等靠要”，住房商品化時代雖然選擇多，但是要拿錢包來說話。

　　國家統計局有一組數據：1998年全國商品房平均價格2062.6元/平方米，2008年均價3933元/平方米，住宅商品化十年價格漲了近90.7%。1998年一套90平方米住房的全國平均商品房房價收入比為9.4，而2007年很多沿海大中城市甚至達到15～20。

　　房價增長速度遠遠超出了購房者的收入增長速度，房子依然可望而不可及，這時候社會上又出現了一些新的詞匯。

　　●炒房團

　　2001年8月，一個由157位溫州人組成的“看房團”攜5000萬元資金奔赴上海，此后，“溫州炒房團”不脛而走。

　　關于溫州人“買房如買菜”的傳奇有幾個經典片段：上海陸家嘴102套住宅僅兩天就被溫州人一搶而空，成交近億元；杭州西子湖畔每平方米逾萬元的“黃金房產”的主人大多是溫州人；至少1000名溫州人吃下喀什商貿城半壁江山。據稱溫州炒家腰間掛滿了鑰匙，有掛22把鑰匙的、35把的、50把的、最驚人的是72把。

　　“溫州炒房團”入選2004年十大商業爭議事件，最亮的一點就是爭議雙方。開發商希望炒房團炒熱當地的市場，真正想買房自住的人由于炒房團抬高了房價而罵聲一遍。以至于那幾年間，上海、重慶等地不得不出臺一系列政策限制炒房團的活動，溫州炒房團才沉寂下來。

　　●釘子戶

　　“釘子戶”在《現代漢語詞典》中的解釋是，在城市建設征用土地時，討價還價，不肯遷走的住戶。法律上“釘子戶”卻是有關個體與集體權利的博弈，但在現實的演繹中不免讓人有點悲涼。

　　在2000年至2005年期間，中國發生了多起重大“釘子戶”事件，但多數都是弱勢方服從強勢方而告終。直到2007年，重慶的“史上最牛釘子戶”事件，阿慶嫂式的女戶主吳蘋和霍元甲式的男戶主楊武誓死捍衛自己的權益，一座兩層高的小樓“孤島”在堅守長達兩年后，終于得到了合理的解決。

　　釘子戶事件促成了新《物權法》的出臺，民間呼聲一片。但是在開發商任志強看來：“《物權法》出臺后，釘子戶還是搬家了，所有最新的文件都證明《物權法》并沒有妨礙拆遷，也并非國有企業才去拆遷，該誰拆就誰拆?！?/p>

　　●房奴

　　瘋狂的時期，瘋狂的市場，總有瘋狂的言論。

　　比如華遠集團董事長任志強說：“我沒有責任替窮人蓋房子，房地產開發商只替富人建房！”“中國人太有錢，房子太便宜?！薄胺康禺a就應該具有暴利！”

　　厲以寧則表示：“什么叫小康，小康概念要擁有兩套房，應該鼓勵中國人購買兩套房，在家住一套，出去休假時住另一套?！?/p>

　　徐滇慶設想正確的房地產政策應該為：“買不起大的買小的；買不起新的買舊的；買不起貴的買便宜的；實在買不起，也要租得起?！?/p>

　　對啊，房子要漲價，老百姓要住房，得買啊。沒有錢怎么辦？貸款??！

　　1997年王石跟朱镕基講了中國老太太與美國老太太買房的故事，間接刺激了中國人民銀行頒布《個人住房貸款管理辦法》，金融放松，一下子成了房產行業的燃料庫，將房產市場送上云端。

　　對大多數購房者而言，按揭貸款，燒熱了市場也燒壞了自己。

　　2006年4月，《中國青年報》發表了一篇題為《購房成不能承受之重，31.8%房貸一族成“房奴”》的報道，同年“房奴”成為當年的流行詞。

　　在中國購房已經不是個人行為，而是一個家庭、一個家族的“大業”。以國內目前的經濟發展水平，居民住房消費支出超過家庭收入比重的30%就存在著過度負擔。而目前，我國約31%的購房者月供占到月收入的50%以上。近些年，有人不免感嘆：“好懷念以前福利分房的日子！”

　　帷幕并未落下

　　在狂飆突進的年代，對于房改、土地招拍掛，房地產暴利質疑的聲音相對較弱。

　　畢竟，1998年的房改承擔著重大的歷史使命——“加快住房建設，促進住宅產業成為新的經濟增長點”，是實施“積極拉動內需政策”的重要措施之一。房地產行業的產業鏈很長，囊括了建材、化工、鋼鐵、家具、家電等數十個行業。2004年末，我國建筑業就業人數達到3270.34萬人，占全部二、三產業就業人數的10.6%。

　　房地產能成為或者應該成為中國經濟的支柱產業嗎？現在再來問這樣的問題已經沒有意義。

　　在今天，一路飛奔的房地產業使中國經濟陷入一個怪圈，但動蕩的市場對企業、消費者、農民工都不利。既不能維持現狀，又不能一棍打死。中國領導層需要思考的還有很多。

　　世界上沒有一個國家和地區可以用福利的方式解決住房問題，也沒有一個國家和地區能用全市場的方式破解住房難題。

　　一個狂飆突進的時代漸告一段落，沒有也不能落下帷幕的是社會對它的思考。