出租三四十年才能回本 租售比偏離警戒線

　　出租三四十年才能回本，租售比偏離警戒線

　　有業內人士認為，當前還難以用租售比國際慣例解釋我國的房價水平

　　■新快報記者 胡珊霞 見習記者 李海強

　　如果買一套房用租金還月供，多少年能回本？考慮是否該買房出租時，到底能不能相信房價租售比？日前，有網友發帖說，買房出租30年才能夠撈回本，租售比偏低，暗藏投資風險，“你還打算繼續投資嗎？”如一石激起千層浪，引起網友的討論。有網友回應說會繼續投資，也有網友開始猶豫。業內人士則認為，租售比國際標準不適用佛山。

　　出租三四十年才回本

　　記者近日了解到，目前禪桂一手住宅價格普遍在8000元/㎡左右，以一套120㎡的三房計算，總價約需96萬元，加上裝修及家電，總價約在110萬元。此類住宅，按目前的租金市場可租到2500元~3000元/月，按最低2500元計算，一年的租金為3萬元，須近40年回本；按最高3000元計算，一年的租金為3.6萬元，須超30年才回本。這類住宅的投資回報率最高為4%。

　　租售比偏離警戒線

　　據佛山有關部門公布的數據顯示，10月份禪城區一手商品房交易均價為8498.84元/㎡，南海樓價也達到6421.24元/㎡，有些樓盤突破8000元/㎡，甚至上萬元/㎡。今年以來，佛山樓價回暖速度不斷飆升。相比之下，租金價格的上升如“小巫見大巫”，遠遠跟不上房價的步伐。專業人士指出，佛山部分地區租售比已達1∶250～1∶400，已偏離國際公認的警戒線，投資風險加大。

　　記者從房產中介人士了解到，佛山禪桂地區許多住宅小區的租售比已經遠遠偏離國際標準警戒線。當前禪城城南主要以亞藝板塊、季華路沿線的租金在上漲，但同期一二手樓價也在高漲。例如，亞藝板塊的環湖花園一套120㎡的精致裝修的三居室，要花費將近80萬元，租價為2500元/月左右，租售比接近1∶320。禪城金碧花園一套123㎡的房子，售價為90萬元，租金約為2500元/月，租售比為1∶360。而中等檔次的小區如惠景城，一套80㎡的簡裝修售價為40萬元，租價為1500元/月，租售比也達到1∶267。

　　然而，從中介行業提供的數據來看，今年以來禪桂二手房價在政策的照顧下持續增長，與此同期，房屋租金卻持平或下降，導致了租售比的差距拉大。譬如東平板塊的部分樓盤均價約在7500元/㎡，租價約27元/㎡/月，租售比竟接近1∶280。

　　國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的售價租金比一般界定為1∶200-1∶300。如果售價租金比低于1∶300，就意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現。目前佛山禪桂地區的樓市存在虛高的現象，有泡沫成分。因此有業內專家指出，房屋售價租金比過高，意味著房產投資收益將下滑，投資性買房高位踏空的風險也在加大。

　　租金收益比4年前減半

　　投資一套100萬元的房子，不同的地段，一年可獲多少租金收益？

　　以普瀾二路某二手房為例，一套90㎡的房子，售價65萬元，出租每月租金約2200元，年租金回報率只有4%；而在2005年，同樣的房子，售價只有35萬元，月租金1700元，年收益接近6%，幾乎是現在的1.5倍。

　　位于匯銀城市花園的一套房子，120㎡，售價75萬元，租金2500元/月，租金年收益只有4%；如果這套房有七成貸款，即便按優惠利率計算，每月還款也超過3500元，是租金的1.4倍。近一個半月的租金供一個月的房貸，再加上物業費等……若想以租養貸，顯然不太現實了。

　　業內觀點

　　租售比國際標準不適用佛山

　　佛山經緯房產咨詢有限公司市場調研部經理李華宇認為，用發達國家的租售比標準來衡量佛山的樓市價格水平，做法欠妥。他認為，就當前中國的發展水平來說，所謂國際通用的租售比標準是很難解釋我國的房屋租賃市場狀況的。

　　“對于西方發達國家的房屋租賃市場來說，租售比在1∶300-1∶200之間是合理的比例，因為發達國家的房產市場已經相當成熟，每個國家的各個地區經濟水平基本一致，所以用標準租售比來衡量房屋租賃市場是很好的標桿。但是，中國是一個發展中國家，各個省(市)(區)的經濟實力存在巨大差距，同時我國房產市場也是剛起步不久，存在諸多不規范因素，所以很難用租售比的國際慣例來解釋我國的房價水平。目前租售比偏低的一個重要因素是與城市化高速發展有關。在廣佛同城化的政策下，佛山的房產業蓬勃發展，難免出現租售比偏低狀況，但我認為當前佛山的房價是合理的，房價虛高的說法不正確?！崩钊A宇說。

　　自住看實力

　　投資有風險

　　眼看年末將至，系列房貸稅費優惠政策何去何從不得而知，佛山樓市追漲入市、搶搭“優惠政策”末班車的勢頭還是很明顯。李華宇建議，購房自住型的市民要依“錢包”量力而行，根據自身切實需求去購房，不必貪大；若是投資，投資者要有長線持有的計劃，短線獲利的做法風險較大。

　　“中低收入者以及畢業不久的年輕人在購房時不必一步到位，住房是剛性需求，但也要有正確的消費觀念，在條件允許下購買相應價格的房子?！崩钊A宇說。至于投資方面，投資者要找準抗跌性強的產品，建議根據佛山市的城市化發展趨勢，從地段、附加值考慮，當前的別墅、公寓和寫字樓都有很好的投資潛力。

　　名詞解釋

　　房價租售比

　　國際上以通行的租售比(即房屋月租金與售價之比)來衡量住房投資價值。國際慣例認為，合理的房價租售比在1∶300-1∶200之間。如果租售比低于1∶300，意味房產投資價值變小，房產泡沫已經顯現；如果高于1∶200，表明這一區域房產投資潛力相對較大，后市看好。

　　小常識

　　租金回報率計算方法

　　(每月每平方米租金×物業面積×12個月)/投入成本×100%

　　(注：租金回報率通常指一年期的租金回報率)

　　網友議論

　　買房為了保值租房市場可觀

　　有網友說，現在佛山房價越來越高了，大大超過工資增長的幅度，可實際上需要買房的外來人口并不多，不像一線大城市，到處都是各種口音且有購買力的外地人。佛山以制造業為主，廠房多，打工一族都有宿舍住，不需買房也買不起房子，租房市場并不火爆。但從長遠看，佛山正在進行產業升級，姑且不論佛山是否適合發展成以金融服務業為主的城市，但引進高端人才是必然的事情，這些人會攜帶購房需求進入佛山，而最初他們會以租房為過渡，這么看來，租房市場有可喜的未來。

　　有網友則回答：“只要30年內物價漲一倍，回本不成問題！買房放租的，還不趕緊入市！堅決看多！”另一網友則說：“未來十年，通脹厲害，還是買房保值吧，倒未必是為了投資或出租?！?/p>