中國房地產20年 私募基金終于有了地產血統

　　相對于公募基金而言的，指通過非公開募集的方式，向有特定人數限定的投資者募集資金(基金份額)而設立的基金。根據私募基金的投資方向，又可以分為私募證券投資基金與私募股權投資基金兩種。

　　上周，大連某知名地產企業異常低調地簽署了一份合約：在其新一輪的房地產開發項目中，將引入新的戰略投資者——來自美國的一家私募基金。這一動作，開創了大連房地產與私募基金完全合作之先河。

　　在這單“靜悄悄”的合作背后，是圈內“地產血統”的私募基金風起云涌，它猶如一場變革的前奏，改變著中國地產未來發展的掘金之路。

　　地產融資“基金年” 房產與私募基金頻頻“聯姻”

　　2010年，盡管只過了5個月，卻已被業內譽為中國房地產融資的“基金年”。 4月9日，金地集團宣布與瑞銀合作發起的房地產基金第一期募集完畢，成為中國內地第一只由開發商成功發起和募集的外資房地產投資基金；更早以前，包括華潤、綠城等在內的多家地產公司先后涉足或明確表示有意開展房地產私募基金業務……

　　除了前述的大型房地產開發商，一些中小開發企業，乃至以民間資本為來源、提供過橋貸款為主的小型人民幣基金，也不甘于人后，爭相試水。

　　據不完全統計，截至今年4月份，國內新近成立的以房地產開發企業為主導的地產基金已逾百家。房地產與私募基金的“聯姻”幾乎每個月都在全國不同的地區上演。

　　中國地產20年 躺在銀行身上過日子

　　“中國房地產發展的歷史并不長，只有20多年時間。 ”戴德梁行有國際房地產顧問“五大行”之稱，在其北亞區副主席李志榮眼里，“年輕”的中國房地產行業走到今天，其融資模式也上了三個臺階。從以政府為主導，住房采取實物分配形式，房地產商不必為“找錢”過于煩惱；到土地價格上漲、開發規模不斷擴大，開發商需依托銀行的貸款，才能滿足生產需要；而上到第三個臺階，土地資源日漸稀缺，投資成本也日趨增大，單一的銀行信貸模式已無法滿足房地產投資的快速增長。“國內的房地產開發模式非常單一：拿地、開發、銷售、再拿地……”李志榮說，這種模式也決定開發商的運營發展需要大量的資金支持。而中國內地的房地產商募集資金的渠道卻異常狹窄：幾乎躺在銀行身上靠貸款過日子。

　　至此，中國房地產商融資的“短板”完全暴露出來。

　　地產新政時代 融資渠道亟待拓寬

　　用大連地產圈的知名人士、新浪博主辣姜的話形容，掐住房地產商脖子，唯有一進一出：進是指融資，出指的是銷售，一旦市場出現變化，影響了終端銷售，那么相應的，開發商回款也會出現問題，接下來，新項目也將面臨資金壓力。

　　以2009年底國家統計局公布的一項數據為例：我國房地產企業開發的資金來源中，銀行貸款、定金及預付款(其中很大一部分是個人通過銀行抵押貸款來支付)、個人按揭貸款約占到了房地產行業融資總量的60%~70%——也就是說，銀行貸款實際上支撐了開發商經營周轉的資金鏈。清科研究中心(主要從事創業投資與私募股權投資領域的研究)分析認為，對比銀行貸款最多不超過房地產總投資40%的國際通行標準，中國房地產企業對銀行的依賴度明顯過高。

　　2008年，由美國次貸危機引發的全球經濟危機以及今年以來中國國內宏觀政策的調控措施，讓此前一直財大氣粗“不差錢”的地產商們也逐漸冷靜下來，開始尋求一條新的、更加穩健的融資途徑。而私募基金，恰恰在此時進入他們的視線。