還原地產私募基金面孔 房地產行業“孵化者”

亂集資、搞傳銷，曾經混亂無序的民間金融市場讓新地產私募基金的推廣蒙上了一層陰影，對投資資本風險極為敏感的本地投資客也對這一事實上正在走向規范化的有效融資渠道抱以高度質疑的態度，顯得異常神秘。究竟地產私募基金在融資調控越發嚴厲的行業市場扮演怎樣的角色？我們且以審慎和虛心求教者的心態來看待。

“孵化者”的角色

一些長期從事商業地產投資的老牌基金，其背后追隨的大批商業資源以及資產管理團隊，也是成都許多略顯“稚嫩”的商業地產開發商渴求的。

“商業地產需要尋求一種企業、地產資本、以及專業管理團隊三方平衡的股權結構，這是最合理、有效，也最具有國際化運作基礎的公司形態。一旦形成這種模式，將來與我們合作的企業，得到的將不只是專業開發上的幫助，而且還打開了一條融資渠道，從而獲得更多的發展機會。”一位意欲引入專業地產基金的成都開發商代表告訴記者。

MGPA代表方也表示，希望透過與專業資產管理團隊環達通共同管理成都凱丹廣場，進一步提升物業價值。通過實施多項增值策略，以提升物業回報，包括重組現有的資本架構及改善零售商戶組合。

“由高力國際提供物業服務的上海新茂大廈是上海唯一在5年內連續交易三次的高品質物業，并且每次交易均實現了最終銷售價格高于初始估值10%。參與交易的各路地產基金獲利不菲。”高力國際成都公司總經理蔡孟頤告訴記者，“由于成都商業項目回報空間較大，市場需求增長較快，因此我們預期未來涉及外資的大宗交易案例將不斷出現，形式將主要為寫字樓或購物中心的整體收購，以及在建項目收購。令物業不斷增值并轉讓，將成為地產基金最主要的獲利模式。”

“我們會通過手上掌握的各種資源，進一步打造和包裝項目，使項目租售比盡快接近預期值，然后轉手獲取物業增值利潤。”基金人余勇進告訴記者。

“通過商業項目的設計、建設、招商、運營及管理獲得穩定租金和物業升值收益，這是一種類似于資產管理模式，以職業化的管理團隊為核心競爭力。從長期來看，回報周期較長但回報率穩定的綜合商業項目將逐漸成為核心基金投資的目標。”商業地產人楊寧表示。

機會主義者角色

資本的周轉效率，正在成為大多數地產基金運作的重要原則。“投資商業物業，快進快出，我們熱衷中短期物業投資，不做太多市場預判，我們的基金就是典型的市場機會主義者。”基金人余勇進如是說，“我們這只基金年收益率可以達到50%。這樣的收益率是遠遠高于信托基金。”

據了解，在歐美等發達國家，房地產開發的主流模式并不是以銀行貸款為主，而是由風險投資基金進行先期投入。其后，各種財產類信托基金根據自己客戶的風險承受能力，建立不同的基金產品，對其中能產生穩定收益的不動產進行投資。銀行一般不會為風險度較高的房地產開發投資貸款的。開發商更多地是扮演投資商的角色，至于房子怎么建，則是開發商的事。所以，商業地產基金從某種意義上說是投資銀行業務，而非傳統商業銀行的信貸業務。

除此之外，基金人余勇進還掌握數億元的股權投資基金，“尋求參與土地一級整理和開發等優質項目都是可以考慮。”顯然，地產基金追求利潤的本質令其業務范圍更加廣闊。
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基金“擇偶標準”高

筑巢引鳳并不是件容易的事，同樣，并不是任何一個商業項目都能從地產私募基金手中獲取投資。

“風險的可控性和投資回報率，是地產基金選擇投資對象的最重要參考。”基金人余勇進告訴記者，“謹慎起見，我們一般不參與冷門區域物業的投資。雖然南延線商業物業近期放量迅猛，但我們仍會非常嚴謹地進行考察。”

事實上，據記者了解，地產基金的“擇偶標準”，令不少乘興而來的本地開發商頗為失望。與不少開發商原來想象的概念不一樣。首先，很多地產基金大宗收購不動產的理想目標是那些能夠產生穩定現金流的成熟商業地產項目；其次，基金經理人對物業價值的判斷，不是按照國內目前通行的房地產開發成本加開發商合理利潤來定價，而是按照不動產項目的租金收益來確定價格。成都不少開發商對此頗有微詞：要是項目已經成為成熟物業，能夠產生穩定的租金收益，自然是公司的一塊優質資產，憑什么還要賣給你呢？

四川商業連鎖協會會長冉立春認為，商業地產的“近渴”是不能指望地產基金的“遠水”的。地產基金更像是“錦上添花”而不是“雪中送炭”。

大陸國際寫字樓項目憑借極具競爭力的地段優勢和交通配套，吸引了不少海外地產基金的注意。“很多基金公司要求選擇最好的樓層，并且報價也非常的低?？紤]到項目優勢比較明顯和未來收益率，我們還是放棄了與基金公司的合作。”項目負責人告訴記者。

基金人余勇進告訴記者，“我們收購物業除了要看是否能有穩定的租金收益外，對租戶的品質也十分在意。如果是一座大型商廈，租戶如果是沃爾瑪或家樂福這樣的大型跨國商業集團最好不過。因為這些客戶的租金標準和租期相對穩定，并且商譽良好，投資收益和風險都是可控的。當然，成都這樣的商業物業數量并不多。”