園區轉型路難覓：中關村孵化靠房租年入百萬

而如何讓“輕資產”模式不只停留在口號上，尋找更多盈利模式，成為行業必須思考的命題。

據我們觀察，建平臺，做服務，設增值，觸金融成為目前園區運營商轉型“輕資產”的基本做法。而另外一種現象，我們觀察到正可為園區“輕資產”覓路解題，那就是重拾“孵化器”這只“武器”。

雖然目前孵化器的物理載體在園區建設中基本是標配(除卻一些專業廠房或物流地產商)，但真正將孵化業務重新提振，利用孵化業務為園區盈利模式拓路的很少。

眼下，越來越多的園區方正嘗試重拾孵化業務，欲借孵化為園區“輕資產”盈利模式拓路。

以下我們引用來自政府園區、民營園區和園區代運營方的三個例子，來分析他們各自借“孵化器”探路的方式。

中關村海淀園創業孵化靠房租年入百萬

作為政府主導型園區,中關村海淀創業園在2008年就成立了自己的創業孵化器——金種子創業谷.據海淀創業園主任趙新良介紹，目前他們有五萬平米的物業空間可用，光依靠房租和服務費的收入一年至少有幾百萬元的利潤。

海淀創業園的獨特優勢在于，其所使用的物業大廈產權為政府所有，海淀創業園不需要再支付租賃的費用。園區為入孵的創業團隊提供基本的物理場所，也就是工位，收取平均3.21元/天/平米的租金。其孵化區主要使用中關村發展大廈、中關村創業大廈等五塊場地，提供600多個工位。

園區對入孵企業有一定的篩選機制，入選之后可以獲得6個月免費的項目預孵化。這些從孵化器畢業的創業團隊在正式進入園區時還可以享受一些辦公用房租金方面的優惠。海淀創業園目前給部分入駐創業團隊的優惠是三年內房租四折。

由于產權為政府所有，海淀創業園目前使用的五塊場地為政府早年投建，樓宇自身的升值已經免去物業成本回收的憂慮。此外，海淀創業園做孵化器還能從上面部門獲得百萬以上的經費支持。

在營收平衡之后，海淀創業園做得更多的是項目投資。海淀創業園在2008年聯合幾家專業機構成立了金種子投資，為每個項目投資50到300萬不等的資金投入，目前已經投了7個項目。作為國有企業和國有資金，海淀創業園目前遇到的主要問題就是如何退出。對于這點，趙新良有心與民企合作，但國有機制體制的改革創新還需時日，目前這一想法還停留在上報審批階段。

政府型園區沒閉門造車，海淀創業園目前拉來了一家新成立的孵化器“創客總部”合作，希望引進更加靈活和市場化的運作機制。創客總部目前提供給創業者的工位租金是400元/月，其創始人陳榮根認為這已經是市面上民營孵化器最低的價格了。

而對于創業咖啡館，我們發現基本也成園區“標配”，海淀創業園在海淀創業大廈的一樓設立了一個創業咖啡館?！緢D解咖啡館孵化器：一杯咖啡的生意經】

恒生科技園布局孵化業務 引入品牌咖啡館

作為民營的品牌園區開發商，恒生科技園也在向“輕資產”轉型，布局孵化器業務就成為其具體措施之一。

恒生科技園總裁楊萍在參觀完車庫咖啡之后感慨頗深，在成立了一套體系進行創業孵化的同時，恒生科技園自己的咖啡館也要在近期開門迎客。據楊萍介紹，恒生科技園目前引進了一家意大利知名咖啡，由恒生科技園入股，三方欲共同打造一家更具創業氛圍的咖啡館。在楊萍看來，咖啡館類孵化器的盈利渠道不該僅依靠咖啡簡餐和工位出租來盈利，其未來最大的盈利渠道應該是投資。

恒生科技園目前已有自己的創業孵化器，其項目來源以江浙為主，主要看好互聯網領域。而在政策方面，恒生科技園會給予其看中的項目兩到三年的免租期。“也分不同的檔次，有免一年兩年的，或者給房子或者給投資或者給輔導的。”

對于園區做孵化器，楊萍的想法是：與其去外面招商找企業，不如在園區內孵化一些符合自己產業定位的企業，并把它養大。

區別于政府型園區，民營孵化器要實現盈利和增值，還需要依靠租金支持。楊萍認為，只要覆蓋基本的成本，園區孵化器還應該保有部分創業服務平臺的公益性質。之后，園區方對于項目的投資收益才是日后增值的主要渠道。

“二房東”寶藍也設孵化器 看好其投資收益

不同于政府型和民營園區，寶藍股份是產業地產領域較為特殊的發展類型。寶藍一直以來“二房東”的身份走在“輕資產”運營的路上。目前，寶藍也不安現狀：想要借助其現有的物業資源做“投資孵化”的新業務。用北京(樓盤)順寶藍廷投資有限公司總經理李然的描述來講，“如果把寶藍股份的業務比喻為金字塔，那么塔基為基本物業租賃，塔中層是園區運營增值服務本身，塔尖就是投資孵化業務。”

據了解，目前寶藍拿出了十萬平米的物業來做投資孵化的業務。寶藍自己將成立一個孵化器，園內也配置一個咖啡館。

目前，十萬平米的空間已被百度和騰 訊等部分研發創業中心占去了幾千平。李然認為，目前最有前景的是互聯網移動和互聯網金融行業，特殊材料和大健康領域他們也會考慮投資。

寶藍的優勢在于，其本身就是“輕資產”模式，不用受累物業產權的租售困擾。拿著“別人”的資產做增值本身就是門業務，這下又將這部分物業用“孵化”盤活，而入孵的企業還能享受園區內本身就配套的法律、人資、財務等服務。寶藍的模式可謂低成本，高產出。

對于孵化器，李然認為，目前大家做孵化器必須要使用投資手段，而使用便宜的錢進行投資才會得到更大的收益。面對國內近乎15%利息率的“貴錢”，如果能夠使用國外3-4%的“便宜錢”，那么拿著部分錢做物業投資也好，做創業投資也好，收益相對飽滿。投資收益，這是寶藍做孵化器的市場化觀點，這也將是園區運營者拓寬盈利渠道的優選。

除卻上述幾家，園區將孵化器和創業咖啡館搭成“標配”的現場越來越普遍。

“輕資產”的園區路徑到底該怎么走?借道孵化器是否是長策?市場剛剛試水，成效如何我們還將繼續觀察關注。