地產行業預期改善 佳源國際或迎估值回歸

在房地產預期改善的背景下，近幾日，中國香港內房股板塊連續上漲，自1月24日至31日收盤，融創中國漲幅19.23%，碧桂園漲幅15.59%，萬科企業漲幅13.44%，富力地產漲幅12.55%。

地產政策微調行業預期改善明顯

融360大數據研究顯示，2018年12月全國首套平均利率23個月以來首次出現下降，北上廣深一線城市的首套利率均出現回落。同時隨著降準的實施，進入1月份后房企的發債融資利率出現下行趨勢，資金面呈現逐步改善的趨勢，同時行業的景氣度較高，主流房企的銷售回款情況和經營性現金流普遍有所改善。

近期香港美元債窗口打開，房企融資端通暢，各大上市房企發債額度充足，且發債成本略有回落，房企融資成本可控。國內融資環境在央行降準、推出TMLF引導中長期利率下行的背景下持續改善，綠城中國、遠洋集團、建業地產、中國恒大相繼發行美元優先票據，各房企融資成本整體較去年底發行成本微降；泰禾集團與建行福建分行達成戰略合作，將獲100億融資支持；佳源國際“兄弟公司”佳源創盛與愛建信托、大連銀行上海分行分別簽署了戰略合作協議，獲得兩家金融機構授信額度合計100億元。

綜合近期各省市召開的兩會對房地產市場政策的表態來看，各省市堅持“房住不炒”的市場定位，以穩地價、穩房價、穩預期來保證房地產市場持續穩定發展。但各地政府根據自己城市的情況在政策上進行了一些微調，包括但不限于降低戶口的入戶條件、取消限售、取消新房搖號、取消限價等等。

業內分析人士認為，在“一城一策”分類調控基調下，各地調控政策的風向已經發生變化，整體偏寬松，二線城市政策松綁預期最強烈，預計強二線城市房價堅挺，有望保持小幅微增態勢。

A股暴雷頻繁地產股配置價值凸顯

近兩日大量A股上市公司爆出業績地雷，截止31日，據Wind數據顯示，在披露業績預告的公司中，從虧損上限來看，就已經有303家公司預虧超1億元，其中161家公司預虧超5億，94家公司預虧超10億，33家預虧超過20億。在預虧超5億的161家公司中，受商譽減值影響的有91家，其中排在前列的行業有傳媒行業、計算機行業（8家）、醫藥生物（7家）、電器設備（6家），而這些都是在前幾年做并購重組比較頻繁的行業。

定期報告披露季，這種業績變臉，大家多少還是有所準備的，但是以“地雷陣”的形式出現，卻是大伙始料不及的。受爆雷股影響，績優大盤股以及優質成長股則持續獲市場資金關注。外資為代表的北上資金卻持續加倉，成為近期盤面的主要“活水”之一。業績地雷的集中爆發，一定程度上強化了目前的市場格局，促使資金抱團避險標的。

專業投資人士認為，目前地產股低估值業績確定，是市場上明顯的洼地。地產政策是穩地價、穩房價、穩預期，房價下跌的空間并不大，行業集中度提升促使大中型房企銷售額保持增長。據統計，3000億以上的房企銷售平均增速為23%，1500-3000億之間的房企銷售平均增速為45%，500-1500億之間的房企銷售平均增速為64%。諸多跡象顯示，今年二線城市的地產銷售預計向好。

當前業績雷、商譽雷頻現，低估值、高確定性和低商譽的的地產股更突顯配置價值，從公募基金四季度末持倉來看 ，主動權益型基金的權益類資產平均倉位相比上季度末均有明顯下滑，但在房地產行業的增倉情況明顯。

質押風險已解除市場期待佳源國際估值回歸

2019年1月30日午時，停牌5個交易日后，佳源國際控股（02768.HK）發布復牌公告并就公司實控人沈玉興先生持有的佳源國際股票質押情況進行了詳細說明。目前明源投資持有佳源國際約13.54億股，占總發行股份比例為52.86%。其中質押給建銀國際海外約6.08億股借款1億美金；質押給中金的803.2萬股已無未還借款，有待解除質押；質押給新鴻基投資3.07億股借款2000萬美元。

從佳源國際公布的實控人持有股份質押情況來看，大股東股權質押、開展融資情況清晰，融資金額不大，融資額與現市值的比例較低，被要求補倉甚至平倉的風險極低，剩余4億多股處于無受限狀態。

事實上，經過大幅回調、質押風險解除的佳源國際基本面已然能夠支撐其現有估值，2018年全年佳源國際合同銷售金額約201.80億元，同比增長94.6%，合同銷售面積約178.7萬平方米，此前的預測中佳源國際控股預計全年合約銷售目標約150億元，對應增速44.61%，應該說是超額完成預測目標。

同時，佳源國際存在大股東資產注入預期。沈天晴先生在1月21日的投資者交流會上表示，未來不排除還會繼續通過優質資產注入、二級市場增持以及行使回購公司股票等措施提升持股比例的可能性，以體現對佳源國際未來發展的堅定信心。