李四和王二麻子的買房經

　　中國的房價為什么只漲不跌？這個規律真的來自于建筑成本和地價的不斷上漲？有一天晚上，開典當行的同學李四，酒后說出了一個秘密。

　　█文/王自立，中國人民銀行研究生部部務委員會副主席，經濟學博士

　　一天晚上，和一個開典當行的同學李四喝酒。

　　我問李四：“你買了多少套房子，多少間鋪面？”

　　“房子22套，鋪面12間?！崩钏撵乓卮鸬?。

　　“那你花了多少錢呢？”李四雖然是千萬級的富翁，但他也不至于能把上千萬的錢壓在固定資產上吧？我心中默算了一下，非常懷疑。

　　“現在買房子，傻瓜才掏錢！虧你還是個生意人！”李四鄙視地看著我。

　　李四的話，簡直令人振聾發聵，使我目瞪口呆。我連忙虛心請教。于是，李四就對我說出一番匪夷所思、驚世駭俗的話來……

　　買房不用自己掏錢

　　李四的典當生意完全是靠錢生錢。第一次買房時，雖然他有能力一次性付清全款，但他還是不愿意那么多的現金被房子壓死。那時，正流行“零首付”，于是，李四一分錢沒花，貸款18萬買了房(貸款期限為一年)。

　　一年期滿，要還房款和利息了。也不知道是李四幸運還是倒霉！那時，他的資金被一筆業務占用了。為了業務，他不僅還不起房款不說，還得另外新增貸款。迫不得已，李四找到老關系——銀行的信貸部經理勾兌。當李四吞吞吐吐地把“延期還房款并另外新增貸款”的要求說出來后，沒想到，信貸經理卻詭秘地一笑，非常爽快地答應了。

　　信貸經理給李四出的主意很簡單：讓李四的老婆，以兩倍的價格，貸款買李四的房子，貸款期限也是一年。

　　李四說：“很快，我反應過來。于是，我對信貸經理會心地一笑……”

　　“兩倍的貸款，那就是兩倍的利息??！他這不是變著法兒地剝削你嗎？”我還沒有反應過來，“如果到時，你不還款呢？”

　　“被銀行收房，沒有什么大不了的！”李四很鎮定，“關鍵是除去稅費后，我還憑空白得了17萬。不，這17萬我可不能一個人得，我至少要分給他5萬?！边@就是李四第一次買房的經歷。

　　李四后來的買房經歷都與此類似，也就是堅決不掏一分錢，全部用銀行的貸款買房子；然后，如果遇見不明真相的投資者買房，那就高價賣給他；如果一直沒有投資者買房，那就不斷地把自己的房子加價轉貸給自己，不斷地用銀行的錢來還銀行的債。

　　并且，李四是開典當行的，與銀行的關系是一般人無法比的。一般老百姓買房，大都選擇20年按揭，而李四買房從來都是只貸款一年，到期了才還本金和利息。這樣操作，不用交月供。而貸款到期后，李四只需做做“紙面文章”轉貸款一下。實際上，李四一分錢也不用掏。

　　荒謬的“金融游戲”

　　李四的經歷讓我感到匪夷所思，我堅決不信這種事兒普遍存在，頂多是交到了童話般的好運。李四大大不滿：“兄弟！我是看你人對，才給你講這些掏心窩的話。你怎么可以不相信我呢？你知道王二麻子是怎么發家的嗎？”

　　王二麻子是我的另外一個同學，現在是開發房地產的億萬級富翁。

　　李四就繼續講起王二麻子的故事。

　　想當年，王二麻子那個落魄??！就連他注冊公司的注冊資金，也是李四臨時拆借給他的。如今，別看王二麻子表面風光，他拿地的錢，是從銀行貸的款；修房子的錢，是建筑商墊資的?？傊?，他就是一個“空手道”。

　　房子修好后，王二麻子在正式開盤前，通常要舉行一個“內部認購會”。這個內部認購，其實就是王二麻子召集公司內部員工和一些像李四這樣的、相熟的炒房客(或者干脆是一些從招聘會上收集的、應聘者的“身份證復印件”)，以這些人的名義來買房子，全部用銀行貸款來買。這，就是所謂的“開發商囤房”。

　　并且，此次交易上報給銀行的交易價，必須比實際的內部交易價提高30%。為什么？因為貸款買房要首付兩成??！舉個例子，如果你想收回100萬，那你就必須以130萬的房價向銀行貸款。這樣，銀行給你的錢就是：130萬×0.8=104萬；你實際裝進口袋的錢就是：104萬－4萬(給相關銀行人員的“好處費”)=100萬。

　　就這樣，通過開盤前的內部認購，王二麻子其實已經成功地全部收回了投資，把所有的風險轉給了銀行。到這時，王二麻子才會開始打廣告賣房子，并歸還“買地的銀行貸款”和“修房子的建筑商墊資”。

　　我不禁問道：“后面又怎么操作呢？”

　　李四說：“你怎么那樣笨??！稍微聰明一點的人都能想到，后面的操作方法，其實與我炒房的方法是一樣的。也就是，如果遇見不明真相的投資者買房，那就高價賣給他；如果一直沒有投資者買房，那就不斷地把自己的房子加價轉貸給自己，不斷地用銀行的錢來還銀行的債。不過，由于已經收回了按揭貸款的首付款，所以后面的操作并不需要每一次都加價30%，只需按著樓市房價本來的上漲幅度加價就可以了(即每年上漲14%左右)?！?/p>

　　我傻了：“什么？萬一房價上漲幅度不足于支付貸款利息怎么辦？”

　　李四大笑：“笑話，你什么時候看見過中國的房價上漲幅度低于當年的貸款利息了？明白了吧！這就是中國的房價只能上漲不能下跌；并且，房價的上漲幅度還不能低于當年貸款利息的真正原因！”

　　想想就覺得可笑，居然有學者說：“建筑成本和地價的不斷上漲，是房價飛漲的原因?！边@簡直是扯淡！其實，“金融成本”才是房價構成的大頭，至少要占目前房價的50%。

　　以上海倒塌的蓮花河畔景苑為例。網上公布，其樓面價格不到604元/平方米，建筑成本也不到1300元/平方米(其實，網上公布的建筑成本并不準確。市法院電梯公寓的建筑質量總該比它好吧，建筑成本也沒有超過1000元/平方米)。這么便宜的房子，開發商為什么非得要把它賣到14000元/平方米呢？賣低一點、少賺一點不行嗎？答案是不行的。原因很簡單，“金融游戲”是有成本的，每這樣操作一次，房子就必須加價一次。只有不斷地加價，上述操作才有生存的空間。所以，蓮花河畔景苑前年賣7000元/平方米，去年賣10000元/平方米，今年就非得要賣14000元/平方米。俗話說“豆腐盤成了肉價錢”。這就是“金融游戲”的代價！

　　有句話道出了目前中國樓市的實情：“房子是用來炒的，不是用來住的；商品房是賣給銀行的，不是賣給老百姓的?！?/p>

　　李四說：“老同學，請你想一想，現在的樓市，房價明明已經遠遠地超過了老百姓的實際購買能力(也就意味著房子永遠賣不出去)，為什么房價還會不斷地上漲呢？并且，還要‘量價齊漲’呢？原因正在于此！”

　　行業潛規則

　　我不禁問道：“這應該是極個別的現象，不能代表中國樓市的整體形勢吧？”

　　李四說：“老同學，你太孤陋寡聞了吧？”接著，他向我列舉了一系列已經曝光了的房產騙貸案件。

　　李樹彪案：1999年9月8日到2004年1月15日，湖南郴州市住房公積金管理中心原主任李樹彪騙取公積金貸款、銀行貸款共計44筆，涉案金額1.2億元；

　　康明案：2000年前后，河南鄭州康明置業有限公司通過東明花園414套房源，在工商銀行、交通銀行、建設銀行、招商銀行進行重復抵押貸款共690多套，至少套取銀行資金2億元；

　　姚康達案：從2002年至2003年上半年，中國工商銀行上海外高橋保稅區支行向“姚康達”一人發放房貸7141萬元，用于炒作128套住房；

　　森豪虛假按揭案：從1997年至2002年上半年，北京市華運達房地產開發公司以森豪公寓、太利花園為幌子，采取假按揭的方式，向中行北京市分行、北京銀行中關村支行、北京銀行展覽路支行三家銀行騙貸共計16.2億元；

　　建行廣州分行案：2002年，審計署抽查建設銀行廣州地區八家支行的住房按揭貸款，發現10億元虛假按揭，僅廣東省汕尾市公安局某副局長一人，即騙取建行廣州市芳村支行按揭貸款3793萬元；

　　曲滬平案：2006年，上海浦東發展銀行陸家嘴支行在已發放貸款中，發現1.26億元個人房產按揭貸款存在抵押不實，貸款代理人為“曲滬平”，其后更查出與曲相關的房貸高達91筆，涉及金額4億元左右，銀行不得不委托房屋中介公司出售抵押房產，以回收問題貸款；

　　同泰案：2006年，北京同泰房地產公司涉嫌利用87份假業主所簽購房合同，從銀行騙貸6700萬元；

　　成都虛構房產騙貸案：2005年至2008年期間，犯罪嫌疑人唐某勾結成都市房管局工作人員以虛構房產的方式辦理房產證進行騙貸，現已發現的涉案房產已超過一百多套，涉及金額近2000萬元，而且事態還在進一步發展中。

　　另外，今年銀監會三令五申地明確要求，“貸款發放必須用于滿足實體經濟的有效信貸需求，防止信貸資金流入樓市”。然而，4萬億資金依然部分流入樓市……

　　李四問我：“老同學，請你想一想，為什么會發生那么多的類似事件呢？為什么全國的銀行都明知道是假按揭也要把錢貸給地產商呢？難道銀行的官員們都是傻子嗎？”

　　其實，銀行的官員們一點都不傻。

　　原因在于，銀行內部人員與開發商其實是狼狽為奸的同伙。參與這項操作的某些銀行內部人員決不是希望通過購房者支付貸款利息為銀行賺錢，坦白地說，他們是在參與分贓——他們與開發商一起盜取不義之財，將風險轉嫁給國家銀行，而買單的是真實的購房者。一旦真實的購房者無法買下這個巨單，銀行就會出現危機。

　　這時候，買單的就是全國人民了，銀行必須要由國家注資，消除爛賬。國家的錢哪里來？發行貨幣。結果是什么？通貨膨脹，物價飛漲，老百姓的錢不值錢了，或者說老百姓的錢被搶了。被搶去干嘛了？被搶去堵漏了，堵開發商和銀行某些蛀蟲蛀出來的大洞。這個洞如此之大，堵住了也是一個丑陋的疤，而疼的永遠是百姓。

　　所以李四會說：“房地產業已經成為相關單位、相關部門勾結起來瓜分國家金錢(其實是老百姓的存款)的道具?！?/p>

　　違規又有什么大不了的？銀行官員們不怕??！只要表面的紙上手續完備了，就沒有了責任。即使按揭貸款是假的，又有什么關系？就是虧了也不怕，反正銀行的官員們現在掙了錢就行。至于銀行以后不行了，自然有國家來管，況且那是下屆銀行官員的事情。難怪中國銀行的壞賬率居然在40%以上！原來，在中國，最大的腐敗在銀行！

　　掩護工作

　　我還是充滿困惑：“如果是普遍現象，為何還沒有開發商被收樓呢？”

　　李四說：“原因有許多，簡單的有：其一，你不關心房地產界的新聞，比如“曲滬平案”，上海浦東發展銀行陸家嘴支行就收了樓，不得不成為了“房東”；其二，由于開發商在銀行內部的同伙，掩護工作做得好的緣故，案子沒曝光?！?/p>

　　掩護工作怎么做？很簡單，只要一近債務償還期，開發商就會和“銀行內部的同伙”一起，把房子又一次加價賣給(轉按揭)其他的“身份證復印件”，其實房子依然在開發商手里。這樣操作，開發商永遠不會被收樓。

　　雖然這樣操作，房價會不斷地上漲，并很快地遠遠超過老百姓的實際承受能力，也就意味著房子永遠賣不出去。但是，這樣的操作，如果只從官樣程序上來看、只從表面的紙上手續來看的話，它永遠是合法的。這就是銀行官員們敢于給開發商打掩護的原因——因為以目前的銀行制度來說，只要表面的紙上手續完備了，銀行的官員就沒有了責任?！?/p>