上海市區房產高貴的新時代

　　by 《東地產》吳燕凌

　　正在開張的“金九銀十”早早被8月火熱的樓市搶了風頭。

　　原本是房產“淡季”，但今年7月、8月份的房價卻出現“反季節”的強勁勢頭。星河灣、外灘黃浦灣等內環豪宅的問世，更是拉高了成交均價。據上海臺慶房產研展部統計，8月市區(外環以內)均價已達30702元，步入3萬元時代。

　　新盤均價井噴

　　臺慶發表的專項調研報告顯示：8月市區(外環以內)均價已達30702元，該數據與2月份時的14914元相比，上漲了105.9%。在其選擇的2月-8月的40個在售新盤中，“有35個均價漲幅達2成以上，最高漲近一倍”?？梢娦卤P均價呈現井噴現象。

　　其中，該報告跟蹤的內環以內四個樓盤的情況分別為：嘉里不夜城卓悅居(東區)由2月的成交均價21100元漲至8月的29907元，幅度達41.7%；證大源深金融大廈(公寓部分)則由20636元漲至30327元，漲幅47%；紫勛雅苑漲幅28.3%，8月均價26759元；凱欣豪園漲幅29.2%，8月均價35176。四者均價突破3萬大關，均價達30542元。

　　在調查的6個內中環樓盤緊隨其后，均價漲幅則為一至五成，8月均價為2.1萬至2.9萬。如田林板塊的明園小安橋項目在40%的漲幅下，均價現為27389元。而華潤置地的橡樹灣漲幅47.9%，8月均價更是已達29390，與3萬元僅一線之遙。

　　此外在中外環和外郊環區域也有不同程度的上漲。部分樓盤如九城湖濱國際公寓、維羅納貴都，漲幅達近一倍。

　　成交結構兩極分化

　　在市區房價快速突進的同時，成交結構的差異日趨明顯。一方面，豪宅依舊是市場成交的主角，受到“追捧”，一方面，總價較低的房源成交量開始下滑。

　　高力國際近日發布的最新數據顯示，8月份上海共有468套豪宅成交，這些成交單價均在4萬元/平方米以上的豪宅總成交金額達65.59億元，無論成交量還是總價均創今年新高。其中僅8月新開盤的星河灣、外灘黃浦灣公寓兩個項目就銷售310套左右，成交金額接近50億元。

　　高力國際華東區研究與咨詢部董事李慶賢表示，豪宅的主要客戶群體之一來自境外，海外群體占3―4成，隨著流動性的增加，海外購置滬上豪宅的成交量預計會逐步放大。

　　根據臺慶房產的另一份報告， 4到8月的5個月時間內，“單價4萬以上的豪宅累計成交1403套，超過了2007年(612套)、2008年(752套)兩年的總和?！?/p>

　　若按總價算，則1000萬以上的豪宅成交484套，環比上月增長126.2%。800~1000萬總價住宅成交量與上月持平。再而，300~500萬住宅，成交362套，環比上月增長10.4%。其余各總價區間中，除800~1000萬總價住宅成交量與上月持平外，其他均呈現不同幅度下降，尤其是200萬以下總價住宅成交量下降25.1%。

　　豪宅之中，“笑傲江湖”的當屬8月8日開盤的星河灣，其首日成交額即達40億。而8月9日低調開盤的外灘黃浦灣一日之內售罄。

　　此外，以200平方米為界，該面積以上的住宅成交量呈現不同幅度的增長；不足200平米的住宅則正處于下降態勢。

　　供需左右房價走勢

　　上海臺慶房產副總經理陳史翎表示，新盤價格井噴，源頭還是在于年后以來，成交量擴增過快，致使房源供應跟不上，給予了開發商惜售、提價的機會。

　　但當量價齊揚到一定程度，因價格上漲開始影響到購買力，之后便會呈現出7、8月量縮價揚的市場表現。

　　在高力國際的報告中也稱：進入8月以來住宅成交量繼續下降，但各地成交均價基本持平或仍在上漲。這一方面反映供應的不足；另一方面說明前期價格的快速上漲已經開始抑制部分購房需求。

　　李慶賢特別指出，明年世博會期間上海部分工地將停工或限制施工，將對明年房地產市場供應產生一定影響。這在一定程度上加深了對近期市場供應不足的擔心。

　　來自另一家代理行戴德梁行的數據也顯示，截止今年6月底，中國主要城市庫存消化量已超過原有庫存46%，空置面積和比率已處于歷史低位。

　　10個2月至8月均有在售的新盤成交均價對比一覽表 數據來源：上海臺慶房產