制造業成寫字樓投資新力軍 廣州市場火爆

　　穗深寫字樓市場轉旺的原因，是資金在實體經濟不明朗之下尋求新的避難所，還是實體經濟企穩支撐起寫字樓買賣市場的興旺？兩種相悖的解釋都有其堅定的支持者。

　　在2005年~2007年間，外國投資者購買了中國最好的近60%的房地產資產，但未來數年中資企業可能取代外國投資者成為國內商業地產資產的主要買家。在國內買家中，金融機構成為新一輪寫字樓大宗交易行動中最積極的一支力量。據中原地產研究中心研究員季峰分析，今年上半年金融市場活躍，令金融機構的盈利能力大幅提高，加上業務擴展需要，加速了金融機構擴大辦公場地的計劃。

　　記者調查發現，除了資本雄厚的金融機構，服裝企業、化妝品企業等傳統行業也是近期寫字樓買賣市場上的活躍買家。據廣東中原地產代理有限公司營業總監朱輝透露，今年3月，某本土知名化妝品公司(非上市公司)豪擲1億元在天河體育中心板塊的兩棟大廈里買下4層寫字樓，其中一層用做集團總部，其余3層用于出租。近期還有內資背景的眼科醫院老板想購買整棟樓來經營民營眼科醫院，也有醫療器械企業以幾千萬的預算在尋找寫字樓。而急速擴充的IT公司也不在少數，“近期有成交記錄的IT公司就有5個之多，但以租為主。”仲量聯行廣州商業地產部主管馬煒圖也透露，國內某知名品牌服裝公司有意在天河板塊購買整棟寫字樓做總部，預計今年內會成交，成交金額或在9億元左右。“整棟大廈有30層，該公司可能自用一部分，其余用于出租”。另外，今年8月份，無限極(中國)有限公司出資3億元買下富力盈悅國際其中7層寫字樓物業，共12514平方米。

　　在買方積極捧場的背景下，2010年珠江新城將成為廣州甲級寫字樓供應量最集中的地區，樓盤達到21個，供應面積達到115萬平方米，市場競爭極為激烈和殘酷。

　　但業內有所共識的是，國內的寫字樓市場已開始復蘇，價格可望繼續上漲，而買家的需求也將繼續走高。

　　中資企業獨占鰲頭

　　短短幾個月，寫字樓市場不得不對國內買家刮目相看。僅僅在今年8月份，大宗成交就出現了三次，為沉寂多時的寫字樓市場吹起一陣暖風。而且，三宗成交的買家均是內資背景，其中，無限極(中國)有限公司出資3億元購置富力盈悅國際其中7層寫字樓物業，共12514平方米；浦東發展銀行以4.2億元買下盈悅另半棟寫字樓和首二層商鋪共14300平方米；另一內資銀行也在廣州中軸線旁的廣州中國名牌商品大廈購置了5層、共8456平方米作為其總部使用。

　　“2005年~2007年間，外國投資者購買了中國最好的近60%的房地產資產，但未來數年中資企業可能取代外國投資者成為國內商業地產資產的主要買家。”知名房地產服務及投資管理公司仲量聯行在一份研究報告中披露，今年上半年，中資房地產投資占房地產總投資的比例上升到70%，該數字在2008年僅為36%。”

　　仲量聯行中國投資部總監翰德偉認為：“中國房地產的大宗物業投資市場的投資主體正從外商投資過渡到國內的機構投資者，而中國國內保險企業直接進入房地產物業投資市場僅僅是這一重大轉變的第一步。中國內地的市場參與者主要包括：國有保險企業、大型國有企業集團以及很快會投身其中的房地產投資信托基金。而與此同時，外國機構投資者正遭受著全球經濟衰退的擠壓。”

　　可以預見的是，未來將有大量資本進入中國房地產市場。與此同時，加劇的競爭以及國內機構投資者所具有的本土優勢成為有力支撐，讓國內的商業物業開始承受價格上漲的壓力。

　　向來以外資買家為主要服務對象的房地產服務公司也開始調整其客戶的比例。仲量聯行廣州商業地產部主管馬煒圖對本報記者表示，今年以來內資公司在寫字樓市場出手之快、之豪超出想象。“8月的幾單大宗成交都超出我們預料之外，無限級的購買意向其實已經有好幾年，但沒有想到會在這個時間段出手。而從成交宗數來說，內資與外資的購買量各占五成，但從成交的資金數額上說，國內資金則遠超外資，占了七成之多。”

　　金融機構大手筆買入寫字樓

　　而在內資企業中，金融機構成為此輪寫字樓大宗交易行動中最積極的一支力量。在上述的三宗大額交易中，除無限極外，另兩宗買家皆是內資銀行。而在不久之前的5月，國家開放銀行廣東分行斥資5億元一次性購買位于廣州珠江新城的甲級寫字樓富力盈泰廣場10層樓，物業涵蓋寫字樓、大型商鋪、車位等，還獲得了該物業的冠名權。

　　馬煒圖認為，廣州寫字樓市場下一階段的購買主力仍然是國內金融機構。“據我所知，廣州目前有兩三家本土基金公司想買寫字樓自用，但覺得價格不夠‘筍’，仍在觀望中?；鸸境鲇诼殬I本能，總希望找到價格最劃算的東西。”

　　中原地產研究中心研究員季峰分析，上半年金融市場活躍，令金融機構的盈利能力大幅提高，加上業務擴展需要，不少機構計劃擴大辦公場地；加上市場預期下半年金融市場表現將略遜于上半年，因此這些機構開始考慮投入到房地產市場。

　　馬煒圖認為，目前廣州珠江新城環境逐漸成熟，投入時間點非常適合，因此出現大量購置自用行為，預計未來將有更多的寫字樓成交案出現。

　　除了廣州之外，金融機構正在全國興起一股購買寫字樓高潮。中信證券7月10日以不超過14億元的代價收購了北京瑞城中心的5.32萬平方米寫字樓，8月4日以10.4億元的價格收購深圳卓越時代廣場2期的3.05萬平方米寫字樓；廣東發展銀行則收購了北京中和廣場的五層物業；8月3日，上海農村商業銀行以10.48億元買下了上海中融碧玉藍天的10個樓面和4個鋪位，面積超過2萬平方米，均價達4.97萬元/平方米；中國農業銀行則花費37.7億元買下上海浦江雙輝大廈37個樓面。

　　仲量聯行認為，除了銀行外，保險企業也躍躍欲試。根據2009年10月1日生效的修訂后的《中華人民共和國保險法》，保險企業將投資范圍擴大到房地產市場。

　　制造業企業成為新的主力買家

　　記者調查發現，除了金融行業之外，受金融危機打擊較大的傳統制造行業也出人意料地在寫字樓買賣市場上表現得更為主動。廣東中原地產代理有限公司營業總監朱輝在房地產行業浸淫數年，長期關注寫字樓市場的發展。據朱輝介紹，今年3月，某本土知名化妝品公司(非上市公司)豪擲1億元在天河體育中心板塊不同的兩棟大廈里買了4層寫字樓。其中一層用做集團總部，其余3層用于出租。

　　另據馬煒圖透露，國內某知名品牌服裝公司有意在天河板塊購買整棟寫字樓做總部，預計今年內會成交，成交金額或在9億元左右。“整棟大廈有30層，該公司可能自用一部分，其余用于出租。”

　　朱輝表示，制造業企業大手筆買寫字樓可能有兩種考慮，一方面是在實業前景不明朗的情況下，資金無去處，投資固定資產的回報也跑贏銀行利率；另一方面是自用需求激增，國內公司購買甲級寫字樓作為公司總部可提升企業形象，需要擴大企業規模的時候可以把出租的部分收回自用。

　　另外，醫藥、IT等行業的企業對寫字樓的自用需求也日漸高漲。朱輝表示，在近期接觸的客戶中，有內資背景的眼科醫院老板，想購買整棟樓來經營民營眼科醫院，也有醫療器械企業以幾千萬的預算在尋找寫字樓。而急速擴充的IT公司也不在少數，“近期有成交記錄的IT公司就有5個之多，但以租為主。”

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　　回報率未足以吸引大量熱錢

　　傳統行業爭入寫字樓市場的原因，究竟是資金在實體經濟不明朗之下需要尋找新的避難所，還是實體經濟企穩支撐起寫字樓買賣市場的興旺？兩種相悖的解釋都有其堅定的支持者。

　　地產分析師薛建雄就認為，穗深寫字樓得益于經濟復蘇。“國內經濟的回暖，特別是國企、房地產、金融及相關服務類企業的經營情況好轉，帶動了寫字樓市場的回暖。”

　　朱輝也表示，在最近的寫字樓成交案例中，自用需求占了大部分，表明國內企業對經濟前景看好。“一定是對前景有好的預期，企業覺得可以放開手腳去發展了，才會花大價錢去買寫字樓提升企業形象。不然的話，暫時先租用豈不是更好。”

　　馬煒圖則對此持不同觀點。“企業花巨資買寫字樓，只說明有多余的資金沒有出路，如果選擇放在銀行還不如投資房產，而廣州寫字樓目前的租金回報率在6%~7%，還是令他們滿意的，一來可獲得了租金回報，二是寫字樓的資產價格有升值空間。如果是看好后市的話，會選擇將資金投資新生產線，但未來的訂單情況不明朗的情況下，加大實業投資會增加風險。”

　　另一方面，嗅覺最敏感的基金在這一輪寫字樓買賣市場中并未有明顯動作。與大量熱錢進入住宅市場的火熱氣氛相比，商業地產尤其是寫字樓市場顯得備受冷落。馬煒圖在接受記者采訪時透露，曾有熱錢考慮進入廣州寫字樓市場，結果無功而返，主要是因為廣州寫字樓的租金回報率未達預期。一般來講，外資機構的期望回報率為稅后8%或以上，雖然廣州寫字樓市場平均回報率約為6%左右，但難以找到回報率在8%或以上的投資對象；目前廣州6%的寫字樓市場回報率在全國重點城市中偏低，上海的回報率在8%～9%，北京則是7%～8%。

　　“近期租金止跌只是暫時現象，預計租金價(219,-0.59,-0.27%)格還有下跌空間，今年第四季度及明年下半年，我們預期寫字樓的租金會持續走低。買賣價格方面，在2萬/平方米左右企穩后會升至2.5萬/平方米，因而回報率會在明年第二季度左右跌至4%～5%。”馬煒圖說。

　　廣州寫字樓市場看珠江新城

　　成功操盤富力盈泰和富力盈悅項目的富力集團項目經理鄧文對于下半年商業地產的走勢比較樂觀。“從客戶需求分析，國家開發銀行等很多比較有實力的企業都進駐珠江新城了，還有不少金融機構、物流、服裝、制造業、醫藥等等相關的一些行業，他們都會選擇在硬件方面匹配他們的使用需求的寫字樓辦公。”

　　“中軸線上的寫字樓是最優質的物業，保值升值的能力特別強，因此絕大部分項目都是由開發商自己持有，以出租為主。富力在珠江新城的項目比較多，有只租不售的富力中心，也有公開出售的物業，比如盈信大廈。這些出售的寫字樓項目基本不愁賣。”鄧文認為，現在是珠江新城寫字樓項目的價格洼地。他指出，下半年的寫字樓供應量不是很大，中軸線上基本上都是以租用為主，特別是在中軸線那塊，在售的超甲級寫字樓并不多，資源存在稀缺性。“像富力盈泰廣場，從去年5月底、6月初開售，到現在基本上是賣完了。市場上經歷了金融危機，影響其實也是明顯回暖了，銷售上也是這樣的。所以我預計第三、第四季度在整體市場上，在這種高檔次寫字樓供應量不多的情況下，銷售應該還是可以的，第二個就是從客戶的需求量來分析，而政策上，我估計政府也會加大力度推出一些寫字樓。”

　　四季度新增供應有限

　　在新增的出售寫字樓中，珠江新城占據了絕大部分。其中包括南國商苑、匯美大廈、盈信大廈、遠洋大廈等；此外還有天河北商圈的立天中心及保利國際大廈；以及位于東圃商圈的天銀商貿大廈等。

　　目前市場關注度比較高的是富力盈信大廈和匯美大廈。前者6～41層寫字樓面積達8.1萬平方米，大廈標準層面積約2300平方米，間隔在93－2300平方米之間。后者預計在10月份發售，首推6～11層單位，每層面積在1700平方米左右，半層或者全層發售，定位為企業的總部。該寫字樓最有特色的就是每三層就帶一個空中花園，每層有一個100平方米的私家花園。據朱輝介紹，富力盈信大廈的售價預計會在2.2萬元/平方米左右，匯美大廈則約2萬元/平方米。

　　珠江新城的其他出售寫字樓，檔次和定位都和這兩個樓盤相當。當珠江新城寫字樓的買賣占全市主導地位時，有望將全市寫字樓售價拉升到比今年7月還高的位置。中立地產市場研究部也預測：“預計在大批優質物業集中供應的沖擊下，第四季度廣州一手寫字樓買賣價將持續在高位運行。”

　　回暖只是冰山一角

　　刀客地產機構總經理謝逸楓認為，廣州商業地產正在回暖的說法只是“冰山一角”。他認為，2009年上半年富力珠江新城三大寫字樓的售出，說明富力的營銷渠道很有效果，及產品推廣做得很到位，但并不意味著商業市場正回暖。

　　“回暖有幾個條件：第一，目前寫字樓價格繼續上漲，并保持一定的穩定上升趨勢；第二，寫字樓的成交量維持到2007年的水平；第三，租金水平及回報率在6%以上；第四，空置率逐漸減少到20%以下；第五，實體經濟回復的速度會提前。珠江新城從2007年吸納量為10.9萬平方米，下降至2008年6.4萬平方米，說明，短期內商業地產寫字樓供大于求的局面不可逆轉。”

　　謝逸楓認為，廣州2009年商業地產寫字樓的走向，已經到了觀望和出手及調整的十字路口?？罩寐噬呤秋@著因素，2007年的15%上升到2008年的28.6%，2009年下半年將達到20%，主要原因是交樓時間延長，入住企業減少，需求因政策調整的預期和通貨膨脹的預期所導致。另外廣州寫字樓市場租售比率長期不平衡，金融危機后，中小企業撤離廣州珠江新城，大型企業及世界500強進駐較少，造成寫字樓租金下降近20%。2008年寫字樓售價上升是2009年寫字樓市場反應滯后的結果。

　　謝逸楓認為，由于全球實體經濟復蘇未明朗，短期內跨國企業復蘇需求可能低。2009年下半年商業地產寫字樓新供應產品，全部集中于珠江新城和天河中央商務區，將有近40萬平米。隨著供應量逐漸增加以及需求復蘇步伐緩慢，下半年租金將繼續下跌，但下跌幅度將減緩。

　　2010年珠江新城將成為廣州甲級寫字樓供應量最集中的地區，樓盤達到21個，供應面積達到115萬平方米，市場競爭極為激烈和殘酷。由于未來龐大的供應量市場未必短時間消化，2010年～2011年空置率將達到頂峰。甲級寫字樓租金有所下跌，只有降低租金和價格才能與對手競爭。