房市大落大起為什么

　　2009年的房市，一掃2008年哀鴻遍野的景象，快速上升且不可抑制。有媒體統計，北京上半年約200個樓盤價格普漲，約占全市樓盤的80%；其中超過40個樓盤的漲幅超過30%，這讓那些危機之初持悲觀態度的專家學者們大跌眼鏡——他們曾預計全國平均住宅價格將下跌20%左右，部分城市甚至將下跌50%，且整個房市的調整期將會持續兩年左右。中國的房地產業能擺脫一直以來房價愈壓愈高，制度和政策環境起起落落的局面嗎？

　　都是流動性惹的禍

　　中國房地產業這么快恢復，主要的驅動力量來自銀行利息優惠和市場流動性大增。

　　金融危機導致美國房地產市場的泡沫破裂，美國的房價跌了20%多。在這樣的情況下，大家一聽美國的金融危機、次貸危機就是房地產的泡沫造成的，于是也會覺得中國的房地產泡沫的破滅也差不多了。然而，沒想到這么大的危機，房價并沒有出現大幅度的下降，基本上是沒有下跌，只是大家都在觀望，銷量減少了。所以，到經濟開始復蘇，房價開始攀升的時候，很多人會有一種巨大的失落感：這么大的金融危機房價都沒有跌，什么時候房價才跌？所以房價又開始漲了。

　　(《危機下房價不跌反漲正常嗎？》，周春生，2009年8月25日《廣州日報》)

　　中國房地產業這么快恢復，主要的驅動力量是來自銀行利息優惠和市場流動性大增。中國的宏觀經濟政策目前非常寬松。極度寬松的宏觀經濟政策使市場產生了對通脹的預期，以及對房地產投資的需求。房地產有一個特性——如果作為資產來看，用所謂現金流貼現來計算，在投資者的貼現率和通脹預期很接近的時候，會出現一個所謂的價格拐點。

　　在中國，由于利息非常低，貼現率與通貨膨脹率可能很接近。此時，房地產出現很高的價格，在經濟學理論層面，可以是合理的。

　　(《房地產的泡沫和價格沒有必然關系》，梅建平，2009年7月11日《21世紀經濟報道》)

　　現在看來，中國1月份至6月份貸款增速過快，過早地使大家產生了比較強烈的通脹預期。當然，目前中國面臨著前所未有的世界經濟危機，在經濟很低迷的時候，創造一部分流動性，讓大家多消費是好事。但是像2009年前6個月這么高的貸款增速，這么大的貸款規模，可能用藥太猛。在這種情形下，今后的6個月，中國央行是不是能夠采取更穩健一點的貨幣政策，使得貨幣供給與經濟增長速度相匹配(2009年前6個月的貨幣供應量遠遠超過經濟增長所需要的貨幣量)，這很關鍵。

　　對通脹預期比較強烈，那么大家可能會一窩蜂地把資金投資到房地產上，尤其是在中國的資本市場，投資產品較為單一。

　　(《房地產的泡沫和價格沒有必然關系》，梅建平，2009年7月11日《21世紀經濟報道》)

　　“地王”出現，會產生這樣一個連鎖反應——所在地塊周邊在開發的、或者正在賣的、或者沒有賣的樓價開始上揚；那么政府所獲得的土地增值稅和企業所得稅等都會上升，地方政府的收入會大大增加；對地塊周邊的二手房價格會有帶動；對周邊商業地塊的價格會有向上的帶動作用，間接影響到商業地塊的地價，那么商業樓盤的估價也會上去，房屋所有者又可以以房產進行抵押貸款，因此銀行的貸款數量也會增加。

　　最近全國一些大城市，在銀監會的鼓勵下，對一些存量資產進行重新評估，然后重新貸款，這一下又放出了好幾千億元新的貸款出來。這實際上會產生一個所謂有乘數效應的資金循環。

　　(《房地產的泡沫和價格沒有必然關系》，梅建平，2009年7月11日《21世紀經濟報道》)

　　泡沫沒有想象的大

　　房地產的泡沫和價格沒有必然關系，而是與貨幣政策寬松程度、通脹預期程度以及經濟增長速度等許多因素有關系。

　　目前房地產市場是有一點兒泡沫，但是這個泡沫并不是像大家想象得那么嚴重。而且這個泡沫是可變的，如果2010—2011年，美國乃至全世界的經濟仍然很不景氣，中國的經濟增長在7%左右，甚至是在7%以下運行的話，我認為當前的房地產市場就不應該認為有泡沫，因為在那種情況下，國家還會創造很寬松的宏觀環境，利息率還會很低，通脹預期還會較強。實際上，房地產的泡沫和價格沒有必然關系，而是與貨幣政策寬松程度、通脹預期程度以及經濟增長速度等許多因素有關系。

　　請注意，美國的房地產此次泡沫的破滅，一個很重要的原因，是2006年、2007年美聯儲對利率的提高。那時如果美國利息能夠維持很低水平的話，我認為美國的房地產不會大跌，也不致引發次貸危機。次貸危機爆發的很重要的原因是因為利率上升，還貸成本提高，市場對房子的需求下降，導致房價下跌，遭致銀行惜貸，導致貸款成本進一步提高。這樣就很容易造成一個惡性循環。

　　(《房地產的泡沫和價格沒有必然關系》，梅建平，2009年7月11日《21世紀經濟報道》)

　　當前的房地產市場仍處于上升通道，是市場對宏觀經濟形勢的正常反應，因此不存在泡沫之說。我國部分經濟指標推動了房價上漲，包括房地產市場供給、開發商資金狀況以及貨幣政策。

　　受國際金融危機影響，我國采取了適度寬松的貨幣政策，對房地產市場也產生一定影響：一是利息較低，這意味著房地產持有成本大幅下降。二是貨幣供給增長速度較快，使人們產生通脹預期。而房地產作為抵御通脹最好的資產之一，將引發大量投資需求。三是房地產貸款較以前容易，開發商資金面寬裕。再加上一季度銷售向好，存貨出清同時有上漲預期，因此開發商目前普遍采取漲價策略，從而造成市場價格上漲。

　　對于房地產市場是否出現泡沫還要看美國經濟是否出現第二次觸底。如果中國經濟隨美國經濟第二次觸底而表現出衰退跡象，那時再看當前的房價可能會認為存在泡沫。

　　(《房地產市場仍處于上升通道》，梅建平，2009年6月10日《中國證券報》)

　　兩元結構住房體系

　　希望國家出臺政策降低中低收入者的首付比例、提高貸款額度，刺激行業發展，加強房地產對國民經濟的支柱作用。

　　房地產市場與資本市場不能割裂分析，股市走勢和資金面都與房地產密切相關。由于目前資金面較充裕，市場處于上升通道，因此就未來趨勢看，房價可能會越來越高。首要原因是土地的稀缺性，其次是基于通脹預期。在國際金融危機后，中美都需要三到五年的時間進行結構調整。預計2010年出現類似2008年上半年的大幅宏觀調控的可能性不大，因此房價短時間內不會出現大幅下跌。在經濟轉型的過程中，面對勞動力過剩等問題，我國不得不采取寬松的政策。如果有經濟能力，通過購房抵御通脹將是合理的選擇。

　　(《房地產市場仍處于上升通道》，梅建平，2009年6月10日《中國證券報》)

　　我國將會繼續執行對房地產的有利政策，未來行業開工率將進一步好轉。鑒于當前中低收入者的住房需求仍未釋放，主要原因是購房首期付款要求較高，因此希望國家出臺政策降低中低收入者的首付比例、提高貸款額度，刺激行業發展，加強房地產對國民經濟的支柱作用。

　　(《房地產市場仍處于上升通道》，梅建平，2009年6月10日《中國證券報》)

　　政府對中低收入階層到底想怎樣解決住房問題呢？是同時滿足有投資和住房需求，還是僅僅滿足自住的需求？在目前，我認為政府應該一方面專注提供廉租房，盡快解決民眾單純的住房需求；另一方面創造條件讓市場更多地供應商品房，使更多的購房者可規避通脹的風險，參與房地產市場的發展。

　　我認為，中國應該建立很簡單的兩元結構的住房體系：完全商品房和廉租房。因為廉租房一套用不著150平方米，或許75平方米就夠了；對于剛剛工作的年輕人，三四十平方米的居住面積就可以了；剛結婚的小夫妻，租住面積有五六十平方米也夠住了。這樣，完全可以用商品房和廉租房配套，一套商品房可以養幾套廉租房。

　　如果想讓中低收入的老百姓買商品房，政府可以對他們采取一些鼓勵措施。比如在貸款利息上的優惠，或者首付額度的優惠，或者給補貼。但是，在商品房價格與供給上，完全遵循市場價格機制。

　　(《房地產的泡沫和價格沒有必然關系》，梅建平，2009年7月11日《21世紀經濟報道》)

　　政府可以做的有以下幾點：一是要創造比較穩定的政策環境；二是給房地產行業企業減輕稅費；三是按照市場的規律對土地掛牌競價出售，按照市場規律，價高者得，所有土地出讓金可以采取全市“一盤棋”，?？顚Ｓ脕磉M行廉租房的建設。

　　(《房地產的泡沫和價格沒有必然關系》，梅建平，2009年7月11日《21世紀經濟報道》)

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