老齡化社會到來 養老住宅初露商機商家搶入

　　居安思“危”。

　　如聶梅生會長（全國工商聯房地產商會會長）所說，房地產在‘十二五’還有很大發展，但到了‘十四五’時期，人口拐點到來的時候，住宅運營模式將發生重大變化。

　　中國的老齡人口正呈現疾速增長的趨勢。國內已有部分開發商覬覦養老地產的商機，資本也聞風而動。但養老地產的探索才剛剛開始，設計、金融模式都尚不完善。

　　老齡化社會到來

　　按照世界衛生組織的標準，當某國家或地區60歲以上的老人超過總人口數的10％時，就步入了老齡化社會。據全國老齡工作委員會辦公室統計發布的信息，截至去年底，全國60歲及以上老年人口已經達到1.67億，占總人口的12.79％，分別比2008年凈增725萬和0.5個百分點。

　　“到2011年，中國的老齡人口達到13％，到2020年，中國的老齡人口將近30％，來勢迅猛。”中國老齡產業協會副秘書長鄭衛華說。

　　中國福利研究院院長王振耀相信，這一趨勢比官方數據公布的更為嚴峻。“中國老年人比我們想象的多”，他說，“如果大家不信，可以簡單計算一下各省公布的60歲以上的老人，就會發現遠遠超過國家統計局公布的1.67億。”王振耀認為，中國的人口危機將提前到來，1到18歲的人口將逐漸下降到1／4以下，中國人未來的養老問題不是遙遠的2020年，而就在現在，就在未來幾年。王振耀擔任原民政部福利司司長期間，發現全國養老北京最難，僅僅是中央各部委離退休干部的養老服務就存在著諸多挑戰。

　　民政部部長李立國近日也表示，城鄉老人家庭中，空巢家庭超過50％，部分大中城市達70％。農村留守老人約4000萬，占農村老年人口的37％，城鄉家庭養老條件明顯缺失。“由于我國老齡化是在‘未富先老’、社會保障制度滯后、單位福利體制解體、城鄉和區域發展不平衡的形勢下發生的，社會養老服務壓力不斷加重。”李立國說。在中國1.67億老年人中，80歲以上的高齡老人已超過1899萬，其中多數人逐步進入半自理或不能自理狀態。

　　聶梅生認為，“中國老年人群上升的速度不亞于我們城市化的速度，老年公寓在中國屬于稀缺產品，如何解決這塊剛性需求很重要。”50歲以上的人群擁有人生最高的財富凈值，他們居家養老的住宅需求正在成為房地產行業新的轉型領域之一。

　　許多開發商正躍躍欲試。萬科、首創、保利、華潤等地產公司專門成立了養老地產的研發團隊，泰康人壽、中國人壽等保險公司紛紛啟動養老地產項目。另據透露，一直專注于養老領域發展的親和源股份有限公司董事長奚志勇透露說，不久前公司剛和一家海外機構達成股權合作意向。

　　保利地產副總經理胡在新在接受記者采訪時也表示，保利現在正在做研究，未來老年住宅的市場很大，公司很看好這一市場的前景。關于養老地產的發展戰略，2009年保利年報以及2010年中報中，都有所提及。旅游地產、養老地產以及城市綜合運營等等低風險業態，也在這份半年報中被定義為保利未來“新的盈利增長點”。

　　在北京周邊的項目也悄然打起了養老概念。據了解，首創置業與河北建設集團將聯手投資70億元，開發一個位于河北香河的養老項目，總建筑面積近200萬平方米。和首創香河養老項目相似，在天津武清區，龍灣地產開發的龍灣城，也打算打造養老地產的概念，面向的客戶是在一線城市有養老需求，但無力在北京購買住房的群體。
[page]

　　商業模式尚在探索

　　盡管養老地產未來的市場前景被認為很寬廣，但目前仍處于摸索階段，還沒有一個行之有效又可持續發展的商業模式，整體市場仍需要升級。

　　毛大慶指出，現在社會上的許多養老機構都是“拼富”的地方，并不是真正意義上的養老地產。萬科現在打造的“活躍長者之家”僅僅是養老地產中的一種形態，未來還有很多業態，很多種運營模式值得探索。有可能會在一些住宅項目中，專門打造一定比例的老年住宅；亦有可能單獨建造，或租或售。

　　清華大學建筑學院教授周燕珉也提出，目前我國養老地產開發檔次比較低，開發企業缺乏清晰的市場定位，對老年客戶群細分不夠，配套和服務的設施有限。其次是產業規模小，產業鏈整合度低，適合老年人的一些設施和產品都很缺乏。第三，是缺乏全過程的開發經驗，把國外的東西直接搬過來又水土不服。

　　此外，養老住宅相關的金融創新也不完善。國外早已有“倒按揭”（反向住房抵押貸款）模式，房屋產權擁有者，把自有產權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價值以及預計房主去世時房產的價值等因素后，每月給房主一筆固定的錢。房主繼續獲得居住權，一直延續到房主去世。當房主去世后，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權人所有。倒按揭出現在20世紀80年代中期，最早是由美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創立的。目前在發達國家已有20余年的歷史。

　　但一位不愿公開姓名的國有銀行個貸部負責人告訴本報記者，如何從資產負債上考量抵押的房產，把信貸資金發放給房屋持有人，都有待研究，當前中國銀行業的財務制度還并不支持這種模式。這是銀行未來可以關注的方向，如果和開發商合作，也許銀行會有動力去推進倒按揭。