中小房企到哪里去拿地

　　本刊記者 白友文

　　面對一二線城市“地王”的不斷出現，中小房地產企業限于資金實力，如何在這種瘋狂局面下獲得生存發展的空間？為了替中小房企找到出路，本刊聯合30家浙商背景的房地產開發企業及全國各地的浙江商會，推出了50座具有房產投資潛力的城市。

　　這些潛力城市的推出，主要通過各地浙江商會及房地產企業的推薦產生，并依據當地房地產企業的經營狀況作為評級參考。此外，各城市的土地成本、城鄉規劃、相關政策、資源等要素，也納入了我們的評級標準當中。

　　發掘三四線城市中的“潛力股”

　　各地拿地成本存在“天壤之別”

　　通過下圖表我們可以看出，一二線的拿地成本與三四線城市相比，存在著巨大的差距。北京、上海、杭州等城市，拿地都是每畝千萬元以上，而寶雞、西安、濟南等三四線城市地價都在300萬元/畝之下，烏魯木齊等西部城市的成本則更低，不到100萬元/畝。

　　上述數據，雖然為房地產開發商及各地浙江商會根據自己的判斷所給出，存在一定的誤差，但大體反映了各個城市的土地成本?？紤]到中小房企的資金規模，我們認為，三四線城市更值得中小房企去耕耘，畢竟一二線城市拿地成本已高，風險也更高。

　　在調查交流中，我們得知，很多中小房企不愿下到三四線城市的原因，主要是擔心這些城市升值空間小，發展速度慢。相比一二線城市，這是事實，但我們也看到，萬科目前已經在積極布局二三線城市，一向穩健的作風使得我們有理由相信它的判斷。而我們在調查中也了解到，部分三四線城市的發展速度亦是相當快，其中有政策鼓勵、區位優勢、資源優勢多方面原因。對于中小房企來說，重要的是走下去調研，發掘三四線城市中的“潛力股”。

　　西北地區上榜城市數量最多

　　上榜50座城市中，西北地區上榜城市數量最多，有11家。我們可以看到，近幾年來，由于國家對西北地區的政策傾斜，西部大開發進程明顯加快。而當地配套設施等軟硬件條件的不斷成熟，也使得當地房地產投資的時機越來越成熟。像烏魯木齊、昌吉等城市今年便成功入選《浙商》雜志評出的“2009最具投資價值城市”。這些城市，我們認為投資收益率將在幾年后展現出其魅力來。

　　環渤海地區有8座上榜城市，占比16%，與中部地區并列第二。繼珠三角、長三角后，環渤海經濟開發區成為中國經濟的一個新區域亮點。如天津濱海新區已獲得日新月異的發展。而濟南、邯鄲等一批周圍城市，如今也在城市改造。由于該區域人口眾多，經濟發達，這些城市新規劃帶來的房地產開發商機因此也值得我們去肯定。再如青島工業區，當地居民已經意識到其房產升值空間，紛紛在工業區買房。而中部地區城市在承接東部城市產業轉移的過程中，許多實現了自身經濟的快速發展，其中，當地政府的招商態度和政策起到了重要作用，如蕪湖、撫州等城市。

　　西南地區由于開發成本低，當地旅游資源豐富，被很多浙商看好。如云南的昆明、大理，四川的成都等，這些城市外來人去了便不想離開，優越的自然資源對這些城市今后的發展將起到很強的支撐。同樣，海南省的?？?、三亞、瓊海三城市也是不可多得的度假勝地，資源具有獨一無二的特性，浙商同樣非?？春?。

　　此外，還有一些城市，當地政府希望外來資本進入當地房地產開發市場，政策方面及投資環境都比較好，如天水、包頭、大理等城市。我們還看到一些城市房地產開發剛剛起步，其中也藏有不少機會，如株洲。優越的地理位置也提高了浙商的預期，如廊坊、廈門等城市。

　　在對每個城市的調查中，我們發現，已經有一批原來盤踞于一線城市的大型房地產開發企業已經進入了這些城市的房地產開發市場。對于廣大中小房企來說，要學會多出去走走看看，商機沒準就能被抓住。