PE對開發商融資可能受限

　　開發商們普遍陷入了“缺血”狀態。

　　撰文/李浩(金融行業研究員)

　　日前，中國指數研究院發布報告分析，在今年信貸政策日趨緊縮的情況下，房地產上市公司資金來源增速整體放緩，“新國十條”出臺后更無一家房企獲得銀行大額授信，融資難度不斷加大。而資本市場的融資渠道也正對地產商收窄，原本指望通過增發等再融資方式輸血的上市地產公司，近期已頻頻公告放棄或調整再融資計劃。

　　不僅開發商資金池的進水管被死死掐住，清算土地增值稅、再次調高土地出讓金10%等一系列組合拳還在從資金池往外抽水。在這種情況下，開發商們普遍陷入了“缺血”狀態。

　　盡管如此，如果能夠通過降價促進銷售來回籠資金，也不失為一種渡過難關的方式。但目前來看，房價卻始終“高高在上”，與政策“死拼”的心態充斥著開發商的內心，銷售資金回籠成為最不愿采用的選擇。不過，問題在于，要扛住政策的重壓，就必須得找到足夠的糧草。糧草在哪兒？

　　有跡象表明，私募股權基金(PE)正在進入開發商的視野。按照成熟的國際經驗，金融運作、房地產信托基金和投資商是房地產的主導者，開發商則是圍繞資金運作的配套環節，這一模式又被稱為“美國模式”。而在中國，“香港模式”占據了主導地位，即以開發商為核心組成一條縱向價值鏈，從買地、建設、售房到后期物業服務，通常由一家企業獨立完成。在資金的壓力下，目前國內一些開發企業正在嘗試由“香港模式”向“美國模式”轉變，這種改變很大程度上促進了PE與開發商的有效溝通。

　　除了與PE合作之外，一些開發商也在嘗試自己搞私募?！靶」靖闼侥?，大公司搞基金”。業內人士這樣形容現在的國內房地產市場，像盛世神州房地產投資基金就是其中最典型的代表。

　　不過，這些房地產開發商們的自救行為能如愿嗎？在筆者看來可能未必能如愿。

　　首先，房地產調控的目的不是為PE們創造投資機會的。從中央的態度來看，房價不降，調控就不會停?；仡櫼幌陆鼉蓚€月來的歷程，我們可以很清晰地看到，開發商們一旦找到一條融資渠道，馬上就會被新政策掐死。像股權融資、信托融資等都是中央在開發商的“逼迫”下才陸續推出的，目的就是不讓他們拿到錢。到了現在，“價高量滯”仍在繼續，中央會眼睜睜地看著開發商們借PE“對沖”掉調控效果嗎？

　　其次，對于準備進入房地產市場的PE來說，風險是很大的。盡管投資公司根據“敏感性測試”結果表示，如果房地產市場跌價30%，銀行可以承擔這個損失，那么投資公司也應該沒問題。事實上，盡管PE風險控制流程非?？煽?，其嚴格程度比銀行高得多，但問題卻沒有那么簡單。在中國，PE屬于那種在市場的自留地里長出來的野草，雖然其生命力很強，但被納入政府監管也是遲早的事。實際上，這種跡象已經非常明顯。國家發改委財政金融司司長徐林日前表示，監管層已經注意到了這種全民PE熱的現象，并在思考三個事關行業發展的問題：一是繼續優化PE的發展環境；二是加強制度建設，其中比較重要的環節是PE在募資過程中會不會演變成非法集資；三是引導PE服務于政府的政策目標。

　　這就告訴PE們，監管層已經在上下打量這塊領域了，徐林的話說得很明顯：PE要服從政府的政策目標?，F在的房地產市場在中央的眼中絕對是重點監控的對象，打壓房價是中心任務，如果PE們看到房地產這塊“肉”肥而不膩，想吞下去的話，最后的可能就是“惹了一身騷”。這不僅是來自資金的風險，更是政治風險。

　　在中央想方設法給房地產斷糧的時候，PE們卻敞開懷抱給開發商“喂奶”，這種做法明顯是在干擾調控。如果繼續下去，對開發商和PE嚴厲的監管將很快到來。

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