融資渠道被堵 私募基金成地產開發商救命稻草

　　地產以消費為主導對于房地產市場，現在上下矛盾的焦點都在價格問題上，是高還是低？

　　7月26日消息，新浪財經近日獲悉，一家名為“中環一號”私募房地產投資基金將于8月成立，首期募資金額達5億元，與以往人們提及的房地產私募投資基金不同的是，該基金既非為金融投資機構發起，也非為大型房地產開發企業為主要發起人，而是由安徽一家二線開發商中環投資集團發起。

　　新政后，各種融資渠道被一一堵死，而民間融資成本高漲，私募基金似乎成為最后一根稻草。

　　融資大門緊閉

　　房地產調控新政出臺已近百日，當市場還在討論“房價究竟會不會下跌”時，而因融資渠道被一一堵死，房地產企業高層最關心的還是融資。

　　今年地產企業IPO只有中駿一家，新政后，證監會也暫緩了再融資計劃，且一半以上的有再融資計劃的上市公司，股價本身已經跌破了增發價，上不去下不來。

　　更要命的是，上周連信托渠道也被封住了。

　　而四月份以來，浙江民間融資成本也出現狂飆上漲，有當地擔保投資機構負責人直言，目前房地產項目很難從當地拿到錢，除非愿意付出高額的成本——這一數額最高接近年息100％。私募基金似乎成為最后一根救命稻草。

　　房地產私募基金遍地開花

　　據不完全統計，國內新近成立的以房地產開發企業為主導的地產基金已超過100家。目前市場上眾多的房地產投資基金，主要分兩類：一以金融投資機構為主要發起者的戰略型投資基金；二為大型房地產開發企業為主要發起人及募資設立，以此可彌補銀行開發貸款收緊留下的資金缺口。

　　目前，包括高盛、摩根士丹利、瑞銀集團、德意志銀行等各大國際投行在國內均有這類項目正在運作，募資額均在10億美元左右。此外，鼎暉投資、中信資本等PE目前也已經或有意涉足該領域。

　　另外，中國海外、華潤地產、金地集團等，均已試水房地產私募投資基金。其中，中海與工銀國際成立規模約為2.5億美元至5億美元的房地產基金；金地與瑞銀發起房地產基金首期募資約1億美元；去年復地與諾亞財富發起資產管理規模在6.3億景業基金。

　　另類私募基金悄無聲息間蓬勃生長

　　但對于那些多數項目位于二三線城市、既缺乏品牌、又同樣求錢若渴的中小房開商而言，上述兩種類型的投資基金難免可望而不可及。于是，另一類房地產投資基金正悄無聲息間蓬勃生長。

　　這類投資基金以民間投資者或中小型企業為主要發起人和管理者，募集資金數量不一，從數億元到數十億元不等，其資金總額來源十分多樣化。

　　據“中環一號”發起人之一中環投資集團董事長余竹云介紹，該基金募集金額為5億，募集對象多為其上海交大金融學院私募總裁班同學，其中余竹云自己出2.5個億，占該基金50％。據悉，“中環一號”首個投資項目即為余竹云在安徽合肥“中環城”項目。

　　但私募基金成潮，也引來業內人士的擔憂。如“難以建立可信任的防火墻”，“難以避免關聯交易以次充好、損害投資者利益”，“難以實現房企間的抱團合作”。

　　被業內稱為證券業教父的闞治東對此觀點也表示認可，“我現在不會投這塊，房地產政策太不穩定了。”他還提出，國外的房地產基金均為第三方獨立管理，且募集資金目標對象也并非為房地產商，“而是全社會的有錢人，我比較推崇專業化管理。”

　　闞治東是在上海交通大學上海高級金融學院《私募證券地產投資總裁研修班》課后對新浪財經作上述表示的。

　　而戴德梁行中國業務投資主管葉國平認為，投行或PE在商業地產投資方面更有經驗，但開發商更擅長投資住宅項目。他建議開發商要將新業務和傳統業務分開，否則難免利益沖突，如果前期成立的基金都投給開發商自己的項目，以后基金再融資就會有困難。