中國房地產業上半場已經謝幕 大戲主導力已變

　　誰主導了這幕大戲？

　　站在現在的時間節點上回顧過去，中國房地產的上半場已經結束，這幕大戲的主導力已經發生了變化。

　　毛大慶（萬科集團副總裁，北京萬科總經理）看了一眼表，再過10分鐘后，他將去赴飯局，和中國最有名的導演張藝謀吃飯。

　　10年可以只是腦海中的一瞬，也可以很漫長。外界人眼中的毛大慶，變化很大。從外資企業凱德置地，到中國最大的房地產企業、最賺錢的區域之一做總經理，這是中國許多房地產職業經理人夢寐以求的職位。對毛大慶來說既是巨大的壓力，也是巨大的動力。

　　10年，演繹了太多的悲喜離合。毛大慶慨嘆自己，開發商也是演員。而站在現在的時間節點上回顧過去，中國房地產的上半場已經結束，這幕大戲的主導力已經發生了變化。

　　“銀行只是工具”

　　從1993年開始，住房開始商品化，但到了1998年，中國的房地產市場才真正走向市場化。“從財富積累來看，上半場解決了‘從無到有’的問題，居住需求從沒有到有。”但在毛大慶看來，前15年只是中國房地產市場的萌芽階段。

　　這15年里，發生的最重要事莫過于1998年“23號文”（《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》簡稱“23號文”）的出臺。

　　它之所以被反復提及，是因為它的出現促使我國房改取得突破性的進展，它令一個行業就此從弱小走向壯大，改變了一個行業的生產方式。新制度的確立也必然會激發住房生產力的大發展。

　　然而，究竟是什么推動了一個行業的生產方式的改變？“23號文”中提出，發展住房金融。首先是擴大個人住房貸款的發放范圍，所有商業銀行在所有城鎮均可以發放貸款。取消對個人住房貸款的規模限制，適當放寬個人住房貸款的貸款期限。與此同時，政策明確表示支持房地產業的開發和建設。房地產對資金的需求量很大，且周轉周期長。房地產業離不開金融支持。

　　這一政策徹底改變了中國的需求群體和供給群體。一項數據或能反映房地產和銀行的緊密依存度。到2010，房地產的開發貸款和個人得住房按揭貸款已經占到貸款的增量和整個貸款余額的20%左右。

　　這樣“過分”緊密的關系曾數次引來擔憂。梳理中國10年內幾次重大的調控，都跟銀行信貸風險有關。每一次調控的手段必然會涉及金融和信貸手段。最先來襲的風暴是“121”號文件（《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》）。“121號文件”要求通過提高購房按揭首付比例等手段控制房地產信貸業務風險，遏制房地產市場泡沫。

　　但一出臺，就遭遇了強大的博弈，這也成為房地產利益集團左右決策的里程碑。最終，在地產商們的激烈反對下，國務院當年8月發出了《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》(國發[2003]18號文)，首次將房地產業列為國民經濟支柱產業。

　　“121號文件”由此無疾而終，主持制定“121號文件”的人民銀行貨幣政策司司長戴根有也在不久后調離。中國房地產業界“思想家”馮侖則在2003年8月16日(第30期)《證券市場周刊》以“市場的力量真酷”為題撰文，稱“市場的力量決定一切。所以說‘121號通知’客觀上劃了一個時代，那就是市場思考不說話、不作為的時代過去了，代之而起的是一個自為的房地產時代”。

　　“121號文件”之所以受到開發商的強烈的反對，是因為觸碰到了開發商的融資命脈。盡管任志強為代表的開發商抨擊，國家對銀行的這種特殊限制實際并不符合市場經濟的原則，因為銀行大多成為股民所有的企業行為，盈利能力與水平已與股民的利益相關。“銀行缺乏獨立性，它只是政府手中的工具。”任志強說。

　　開發商的偉大與渺小一場激烈的博弈，開發商群體的地位前所未有的提升。許多草根出生的開發商，第一次用自己的力量，逆轉了政策的走向。

　　雖然取得了博弈的短暫勝利，但121號文件出臺之后，緊迫感傳導至開發商，不論121號文件出臺與否，新的融資渠道產生是必然趨勢。

　　幾乎是從2004年開始，開發商紛紛尋求多元化融資道路。他們曾經想借助外資來擴大規模，用他人的錢來幫助自己，卻發現許多外資基金經理是“站在門口的野蠻人”，是和自己來“分羹”的。昌盛中國董事長鄒錫昌就曾痛陳，“我是被高盛狠狠騙過的人。”許多開發商希望借助REITs來拓寬融資渠道，但是最終也受政策限制?？鄬ぶ蟀l現，還是銀行信貸的資金成本最低。

　　種種努力都是為了抵御調控對企業帶來的影響。許多企業紛紛尋求上市路徑，無論是赴港上市，還是A股上市。無論是通過借殼手段還是直接IPO。為了融得巨資，眾多企業不惜斥巨資買地。一輪又一輪的買地潮推高了房價，同時給地方政府帶來了巨大的土地出讓收入。

　　合生創展總裁薛虎在接受本報記者采訪時回憶，當時合生創展2002年以極低的價格拿到千畝京津新城開發用地，但此后再也沒有這樣的機會。彼時的政府不成熟，制度還未健全，政府需要和開發商一同成長。

　　“開發商和地方政府的關系既是矛盾也是同盟的關系。”易小迪說。而任志強更是毫不客氣地指出，地方政府和開發商之間不存在博弈的關系，是利益的共同體，開發商在經營公司，地方政府在經營土地和稅收，以此來改變城市面貌，提高居民的生活水平。

　　違背1998年房改初衷的是，在地價的節節上升中，房價不斷被推高，住房矛盾變得日益尖銳。2006年-2007年底的搶地大戰中，有的開發商“遍體鱗傷”，亦有開發商就此走向新的“輝煌”?？噢哌^來的開發商等到了政府出手救市。土地曾經是上市的籌碼，也是企業的“負累”，但最終轉化為巨額的財富。
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　　土地實行招拍掛制度以后，解決了腐敗的問題，解決了公平競爭的問題。但在任志強眼里看來，也同時帶來了地方政府對土地的“壟斷”，無論是經營權還是收益權。開發商也成為了“壟斷”的受益者。正是壟斷下，開發商開始囤積土地。“這是根本性的變化，之于開發商，房子似乎變得越來越不重要。”易小迪說。

　　房價暴漲，開發商成為了民眾指責的對象。“開發商成為了房價上漲的替罪羊。”易小迪說。

　　為什么數年來屢次調控，房價都沒有回落？易小迪認為，首先是分配方式出現了問題。不得不承認的是，10年來，這也恰是中國貧富分化加劇的過程。有開發商告訴記者，在他們公司，普通職工的工資在10年間也許只上漲了一倍，從月薪1000元到1500元，但區域經理年薪可能從20萬上漲到了200萬。主管和員工的差距越來越大。這也整個社會的縮影。

　　其次是供應的問題。供需矛盾造成的尖銳矛頭，指向了囤地的開發商。開發商成為暴利的制造者，成為制度的受益者，囤積土地也可以積累財富。表面如此，但背后隱藏著太復雜的利益格局。如獨立經濟學家謝國忠所言，“中國過去的社會矛盾的中心是吃飯的問題，溫飽的問題，現在中國的社會核心矛盾是房地產的問題。很多人怪開發商。其實這個核心的問題是地方財政模式的問題，房地產開發商都是為政府打工的。”

　　要不要專家？

　　提及獨立經濟學家謝國忠，他曾是中國房地產市場上赫赫有名的人物。自2004年放言內地房地產泡沫伊始，謝國忠的名字就與房地產市場的一舉一動緊密相連。彼時他的身份是摩根士丹利亞洲區首席經濟學家。

　　謝國忠因為“摩根士丹利一面唱衰中國房地產，一面大舉吞下中國許多物業”而備受攻擊。彼時的國際投行，對許多開發商來說是新鮮事物。許多人并不知道，謝屬于投行的研究部門，和業務部分完全獨立。在經濟學界，不同的經濟學家有不同的觀點亦屬正常。但在特殊的歷史時期，謝的言論被無限放大。

　　中國房地產市場，并不缺少專家的身影，爭論早已開始。2001年12月25日，中央電視臺《房產報導》報道了清華大學教授魏杰題為《2002年，房地產的冬天》的講話。講話在曾任建設部政策研究中心主任的包宗華看來，是在一些遠離我國房地產實際的數據上，作出的預測，但引起了強烈反響。

　　毛大慶說，“政策在不斷修正，大家對未來充滿不確定性，市場、投資者、購買人群有大量的不健康心態出現。”

　　這從另外一個側面反映出市場的迷茫情緒，不僅普通購房者迷茫，有時連開發商和政府官員也難以看清局勢。而由于政治經濟體制的不同和文化的差異，中國難以簡單照搬別國的經驗。中國房地產的市場化在摸索中前進。

　　但不應忽視的是，正是因為許多行政式調控的短期性，帶來了市場的波動。任志強、易小迪等開發商和一批學者呼吁的是建立長期的制度和法律，來規范中國房地產的市場化。只有制度穩定，才可能帶來穩定的預期和穩定的發展。

　　政府如何作為？

　　1999年，全國商品房每平方米的平均價格是1857元，大城市則是二三千元，中小城市一千多元、幾百元。如果回到舊制度，房價很低，也沒有房地產商的暴利。種種矛盾似乎正是市場化來帶的。但走向改革之路的中國地產無法回頭。

　　“任何一項新制度的建立，總會受到客觀條件的和主觀認識的局限，執行中也會出現是否得力的問題。”包宗華曾撰文指出。

　　政府也在摸索市場化的經驗。如薛虎所言，政府在成長。房改之初，當時在經濟界比較流行的說法是，在市場經濟條件下，政府不要管物價。在這種思想的影響下，政府部門從過去的管得過多，一下子轉為在房價等許多重大問題上撒手不管。

　　在包宗華看來，多年里，對有些城市房價漲得過快的問題，政府部門也頗感無力。如果真能按“23號文”的要求，對中低收入者充分供應經濟適用房，自然會使每年建設中中小套型、中低價位的住房占建房總量60%甚至70%以上，就能夠保證一批中等收入的人群買得起房子。但由于制度設計的缺陷和執行中的偏差，每年建設經濟適用住房只占總建房量的4%-5%。

　　從監管乏力到頻繁干預，讓許多開發商看到了有計劃的市場經濟本來的面目。如易小迪所言，開發商是逃不過政府的手掌心的。而2008年的金融危機更讓開發商看到個體的渺小。正是政府出手救市，才讓許多開發商幸免于難。

　　“房地產關乎國計民生，這么大一個產業，每個國家，每個政府都在干預，而且只有政府才有能力干預。”凱德置地華北區副總經理韓維在接受本報記者采訪時說。房改倡導中國的房地產市場化發展方向，但越來越多的人清楚地認識到，市場經濟也離不開計劃和指導。在新的市場化格局下，政府究竟該管什么？任志強的意見是，“將市場的歸市場，保障的歸保障。”加大土地供應，加大保障房的建設，才能緩解住房矛盾。

　　再次翻開23號文，紛繁的市場只是尋找一條回歸當初設想的路。
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　　那些最好的銷售時光

　　人人都說蔣欣（化名）很幸運，因為他趕上了2007、2009年樓市最火爆的時候。而且，避過了艱難的2008年；在住宅市場似將下行的當口，又及時抽身，轉投商業地產。

　　2006—2008年，他在北京橡樹灣做營銷工作；2009年他在西堤紅山，并負責華潤置地大興項目的前期策劃。僅聽這兩個北京項目的名字，你就知道，他的營銷工作多么出色。

　　這兩個樓盤都是北京樓市的明星，也是北京清河上地和西二環區域的標桿，前者從2006年的8000多元飆升到現在的近3萬元，后者從14000余元升至最高近4萬元。

　　年輕的置業者們2006年，蔣欣清華大學碩士研究生畢業，順利進入了華潤集團。這是一家大型央企，旗下擁有多個獨立產業。在此之前，市場營銷專業的蔣欣已經有了兩三年的工作實踐經歷——賣樓，在北京多個住宅項目擔任銷售，積攢了房地產第一線的經驗。

　　他第一站便在華潤置地北京著名的項目之一——橡樹灣。

　　2005年以當時的天價拍得的橡樹灣地塊，是華潤置地北京公司的主攻項目，2006年甫一開盤，價格便在8000左右。

　　這在當時的清河上地區域，北京五環外，無疑是天價。當時北京的四環內的主流項目的售價也不過在7000元左右。

　　“還就是有很多人買。”蔣欣認為，公司的客群定位非常準確，針對海淀高校人群及其衍生群體，這些人具有濃厚的學院情結，定位為硅谷生活城的橡樹灣，契合了他們的心理。

　　蔣欣說，海淀人群的需求很驚人，其中又多是年輕人，剛畢業不久在外企工作，或者畢業幾年自己創業，他們比一般的年輕人要富有，出于對學校的依戀，以及對海淀的熱愛，他們不愿意離開這個地方，而這個區域，在橡樹灣之前，并沒有他們理想中的心靈家園。

　　于是，總建筑面積70萬平米的橡樹灣，一路上漲。2007年，橡樹灣最高賣到17000元/平米，2009年底，更漲到驚人的25000元/平米。

　　在海淀高校浸淫已久、?；燠E于各大校內論壇的北大博士生小楚說，這里的人很怪異，他們月收入20000，也敢去買單價25000的房子，還要100平米，月供過萬，而老婆燙個幾百塊錢的頭發，他們就要大聲嚷嚷抱怨。“水木清華的BBS里面，這種人很多。”他們可以過很樸素的日常生活，卻一定要買個好房子。

　　蔣欣很能理解這些人。他本身就是清華的一分子，“一開始橡樹灣買房的基本上都是貸款，后來一次性付款漸漸多起來了，”他說，有的人財富的增長是跳躍式的，像很多在中關村做生意的，在外企升到管理層的，買房換房的速度也很快。

　　他覺得，橡樹灣把區域和人群的潛力幾乎挖到了極致，對于首期買橡樹灣的人來說，他們的財富跟著項目一起升值。是不是當年拿天價地時就想到了呢？蔣欣不知道，他說，這是時代造就的奇異景象。

　　我就一張支票，你賣不賣橡樹灣已經創造了奇跡，讓蔣欣更想不到的，還在后面。

　　2009年春節后的一天，一個中年男人來到位于西二環的西堤紅山售樓處，掏出一張100萬的支票，說，我就這張支票，你們看著給我套房子吧。

　　此時，蔣欣已升職做主管，開始運作西堤紅山的營銷策劃。這個位于北京西二環的項目，2008年開盤價18000，卻始終賣不動，2009年初降到14000。

　　由于臨近西客站，隨著2009年樓市復蘇、太原至北京的動車投入運行，以及未來北京至石家莊、鄭州等地的動車前景，西堤紅山吸引了不少來自山西和河北等地的人士。

　　后來，蔣欣知道，這個男人是山西省某縣城公務員系統的一位人士，當然是比較高的那個階層。這類人群在北京的購房率非常高。

　　這一年的4月，蔣欣和他的團隊再次創造了奇跡，該月西堤紅山開盤當天，銷售10億！

　　未幾，西四環的遠洋沁山水也宣布開盤當日銷售10億，這個雙十億的神話，引爆了北京樓市。

　　這之后，西堤紅山價格上漲，從14000到18000，再到后面的新品25000、30000，每一次，都伴隨著北京樓市的狂漲。

　　5月份，蔣欣碰到了來自山西長治的一對梁姓夫妻。他們是所謂的煤炭產業鏈上的富豪，資產早已過億，來北京后，他們看過了遠洋萬和城、龍湖唐寧ONE這些豪宅。蔣欣向他們推薦了西堤紅山的新品紅山世家，全是大戶型，位于整個項目的中心。

　　但梁先生夫婦更為看重的，卻是項目所配備的教育資源——北京小學，雖然他們人不在北京，卻想把孩子送到北京來就學。“之前他們看遠洋萬和城的大戶型，600多萬，那個女士差點就要交定金了。”蔣欣說。

　　整個2009年，蔣欣清楚地感覺到，北京市場上到處都是這類錢多得不知怎么花出去的人。他和同行交流，3萬-4萬元單價的豪宅都賣得很好，當年北京市場的銷售冠軍是位于北三環的太陽公元，單個項目一年賣了40億，價格也從18000飆升到了40000。

　　因為對這些富人來說，地段優越、資源稀缺的豪宅，似乎更加保值增值——這也是蔣欣他們極力去游說客戶的。

　　此時，蔣欣記憶中那些2006年之前的初次置業者的面孔，已經非常模糊，首付幾萬塊，對他們來說，都是很大的開銷，還要同家人商量再商量。

　　他唯一記得的是一個女孩，2004年就拿了5萬塊，來到北京通州的藍調沙龍售樓處——當時蔣欣正在那里，就是這5萬塊，女孩訂了一套70平米的房子。

　　對比之下，愛思考的蔣欣覺得，樓市的問題不是在價格，而是在整個經濟結構，收入不均衡，再分配因為4萬億的投資更加畸形，更多地流入富人手中，他的很多客戶便是如此。

　　離開，是幸運還是正確？

　　2008年，橡樹灣暫時沒有怎么賣，蔣欣去做了很多其他項目的前期工作；2010年，西堤紅山的小戶型新品賣得也不怎么好。此時蔣欣已調去外地，參與運營公司的大型綜合體項目。

　　有人說他很幸運，住宅下行的時候他都不在場。“我現在更看好消費市場，看好商業地產”，他說，這么多的調控政策出臺，主要是針對住宅市場，而商業地產，卻是國家拉動內需、消費的關鍵一環。未來，人們必然需要更多的消費場所、娛樂場地等等。

　　這也是央企華潤置地的戰略轉移，這家公司更多地看好商業地產，并投入了大量資金在里面，他們的目標是香港的新鴻基，擁有更多的持有型物業。

　　現在是暫時離開住宅市場，這個決定是正確的。蔣欣這么想，將來很可能還會運作住宅項目。

　　6年來，蔣欣見過了太多形形色色的買房人，千金豪擲，或是小心翼翼，也見過那種一降價就要退房的人，驚慌到恐懼。

　　他看到了一個社會的縮影。那種對不動產的狂熱，對財富增長的信仰，那些啃老族，以及那些擁有中西方教育和職業背景的群體，在樓市中，真面目纖毫畢現。信譽和契約在這個市場中，似乎不起什么作用。

　　“炒房只是其中一種，我身邊很多人炒黃金，炒大蒜，什么都有。”蔣欣的視野并沒有局限在房地產，教育背景和公司背景，加上勤于思考和學習的習慣，讓他看得更長遠。

　　從普通的銷售到營銷總監再到項目主管，他的升職之路可謂一帆風順。不到30歲，他已經做到一家大型公司的管理層，擁有至少兩套房產。有時候，見了太多因為房子而改變了人生狀態的人，他總是想，如果沒有做這一行，他自己現在會是什么樣子？